Les plus-values immobilières
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Les plus-values immobilières

Depuis le 1er janvier, les procédures de l'imposition ont changées.


Depuis le 1er janvier dernier, le mode et les procédures d’imposition des plus-values immobilières ont fait l’objet de remaniements substantiels. L’article 10 de la loi de Finance 2004 et tous les changements passés au crible.

La loi de Finances 2004 aura décidément été un bon millésime pour les titulaires de patrimoine. Prenez l’article 10. Il dépoussière enfin les règles présidant à l’imposition des plus-values attachées à la vente de résidences immobilières. A l’instar des plus-values mobilières liées à la cession de titres financiers, elles sont désormais taxées sur la base d’un prélèvement libératoire de 16 % majoré des prélèvements sociaux (10 % aujourd’hui, 10,30 % en juin prochain), soit 26 % (puis 26,30 %) en tout. De plus, ce mode de fixation offre l’avantage de supprimer toute obligation déclarative. Il appartient en effet au notaire de calculer le montant de l’impôt ; celui-ci est prélevé immédiatement sur le prix de vente et versé en même temps que les frais d’enregistrement et de publicité foncière. Troisième bouleversement majeur, l’exonération totale des plus-values est obtenue au bout de quinze ans au lieu de vingt-deux, comme pratiqué jusqu’à lors. « Il s’agit là d’un grand pas en avant, attendu depuis fort longtemps », estime Maître Olivier Milhac, notaire à Paris. Le professionnel se dit satisfait : « en alignant la procédure sur celle régissant les plus-values mobilières, la loi simplifie considérablement les démarches déclaratives qui incombent aux contribuables. Le gouvernement cherche en définitive à fluidifier le marché immobilier, caractérisé par un déficit d’offres. Les nouvelles dispositions devraient inciter les propriétaires à mettre en vente leurs biens et, in fine, à détendre le niveau des prix qui tendent à pénaliser la croissance du marché de la pierre ».

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Un exemple concret Un ménage cède en 2004 un appartement reçu en héritage en 1994, qu’il donnait en location. Ce bien est revendu 120.000 € alors que la valeur mentionnée dans la succession fait état de 70.000 €. Auparavant, la plus-value imposable était égale à 16.485 €. A présent, afin de déterminer le montant de la plus-value, on déduit du prix de cession (120.000 €) le prix d’acquisition (70.000 €), les droits de succession (8000 €) et l’abattement forfaitaire de 15 % pour travaux (10.500 €), d’où il ressort une plus-value brute de 31.500 €. A ce montant, le contribuable se voit accorder un abattement pour durée de détention de 15.750 € (5 ans x 10 %), plus un abattement fixe de 1000 €, d’où une plus-value imposable de 14.750 € (source Ministère de l’Economie et des Finances).
Un exemple concret Un ménage cède en 2004 un appartement reçu en héritage en 1994, qu’il donnait en location. Ce bien est revendu 120.000 € alors que la valeur mentionnée dans la succession fait état de 70.000 €. Auparavant, la plus-value imposable était égale à 16.485 €. A présent, afin de déterminer le montant de la plus-value, on déduit du prix de cession (120.000 €) le prix d’acquisition (70.000 €), les droits de succession (8000 €) et l’abattement forfaitaire de 15 % pour travaux (10.500 €), d’où il ressort une plus-value brute de 31.500 €. A ce montant, le contribuable se voit accorder un abattement pour durée de détention de 15.750 € (5 ans x 10 %), plus un abattement fixe de 1000 €, d’où une plus-value imposable de 14.750 € (source Ministère de l’Economie et des Finances).

Maintien de l’exonération pour la résidence principale

Il convient de noter que la résidence principale demeure exonérée des plus-values générées par sa vente, à condition bien sûr que le propriétaire ait occupé son logement soit depuis sa date d’achèvement ou d’achat, soit pendant au minimum cinq années. Et, de manière plus accessoire, restent exonérées d’imposition les plus-values liées à la vente d’un bien dont le prix n’excède pas 15.000 €. A contrario, les plus-values dégagées lors de la vente d’un bien immobilier ne constituant pas une résidence principale ne sont désormais plus intégrées au revenu imposable et taxées au barème de l’impôt sur le revenu, après application de divers mécanismes. Ce sont celles réalisées par des personnes physiques à l’occasion de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société), d’immeubles, bâtis ou non, de droits immobiliers tels qu'usufruit et nue-propriété, ou parts de sociétés immobilières telles que SCI, SCPI, détenus à titre privé. Le nouveau régime supprime le système du coefficient d’érosion monétaire, mais introduit un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année. Par voie de conséquence, l’exonération des plus-values est obtenue au bout de 15 ans. Enfin, la plus-value à retenir est calculée sur la différence entre le prix d’acquisition et celui de la vente tel qu’il est stipulé dans l’acte. Nouveau privilège, le prix d’achat des immeubles est dorénavant revalorisé du montant des droits de mutation à titre onéreux ou gratuit dans le cas d’un bien issu d’une donation ou d’une succession. Pour avoir réalisé des travaux, le cédant aura également droit à un abattement de 15 % forfaitaire du prix d’acquisition du bien. « Last but not least », un abattement fixe de 1000 € est accordé sur le montant de la plus-value.

Bénéfices pour tous

S’il vise donc à accroître la liquidité du marché immobilier, l’article 10 de la loi de finances sert en tout premier lieu son instigateur. A tout seigneur tout honneur !, joue-t-on du côté de Bercy… Car en vertu des modifications énoncées plus haut, l’Etat réalisera une excellente affaire budgétaire en 2004 en encaissant une double recette : celle sur les plus-values de 2003, taxées à l’impôt sur le revenu et manifestement dopées par la flambée des prix ; celle sur les transactions 2004, qui supporteront un prélèvement total de 26 % puis 26,30 %. « Les propriétaires ne sont pas en reste, ajoute Maître Milhac, en particulier les personnes assujetties à un taux d’imposition élevé. Ils sont à présent susceptibles de réaliser de fortes économies fiscales lors de la revente de leurs biens ». Précisons par ailleurs que les nouvelles dispositions s’appliquent à tous les ressortissants de l’Union Européenne propriétaires d’une résidence en France. Les autres se voient appliquer un taux de plus-value de 33,33 %. « A ce sujet, il conviendrait que l’Etat se positionne par rapport à la clause de non discrimination entre les pays », souligne justement le notaire.

Au final, le seul petit bémol qu’inspire la nouvelle loi tient à ce que l’exonération de la première vente d’une résidence secondaire est supprimée lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale. « Les professionnels du marché de la pierre peuvent en définitive placer beaucoup d’espoir dans le changement de régime fiscal évoqué ici. L’augmentation du nombre de transactions jointe à la diminution de la durée moyenne de détention des biens immobiliers (actuellement de 7 ans, NDLR) doit constituer pour eux un objectif prégnant », conclut Maître Milhac.

By Thomas de Pariente