Un mas en Luberon
Le parc naturel régional compte à ce jour 77 communes, 185.000 hectares et 170.000 habitants. Il arbore des villages perchés ou de plaine. Si la clientèle internationale plébiscite la Provence et son célèbre mas, le Luberon ne renie rien de son authenticité, synonyme de qualité de vie.
Le massif montagneux, peu élevé, se développe sur 60 km de long et 5 km de large, entre les Alpes-de-Haute-Provence et le Vaucluse. Il convient de distinguer le Petit du Grand Luberon. Apt, Cavaillon, Pertuis et Manosque constituent les principaux pôles urbains. De la cabane en pierres sèches aux maisons paysannes, du pigeonnier à la bastide, de la chapelle au château, les anciens empruntent à la terre nourricière la pierre, la chaux, le sable, les ocres, le plâtre et l’argile nécessaires à leur fabrication. Ces bâtiments mutent au gré des siècles et des besoins. Tous s’intègrent parfaitement au paysage naturel. Le mas, jadis associé à une exploitation rurale agricole, s’inscrit dès lors comme la référence immobilière vedette du Midi de la France. En plus des terres cultivées, il est généralement accompagné de dépendances. Très souvent, il bénéficie d’une orientation sud, est proche d’un point d’eau et protégé du mistral. C’est ainsi que les façades nord sont quasi privées d’ouvertures. En Luberon, le mas possède une forme rectangulaire. Parfois, il est doté d’un retour de type L. La configuration fermée demeure la version la plus aboutie. L’évolution s’effectue parallèlement à l’agrandissement de la famille et à l’augmentation de la taille des cultures. Autrefois, le niveau bas abritait les animaux, tandis que les étages supérieurs servaient au couchage et au stockage. Le roman de Peter Mayle, « Une année en Provence », paru en 1993, a contribué à exporter le genre architectural.
« Le mas est le produit préféré de la clientèle fortunée, parisienne et étrangère », annonce d’emblée Rudi Janssens de Janssens Immobilier. Outre le cachet indéniable de ces vieilles bâtisses matinées par le temps, leur aura relève du mythe : il symbolise le sud de la France, la Provence et la qualité de vie. Construits en pierres apparentes, généralement entre 1800 et 1900, ces ensembles sont, aujourd’hui, acquis dans 90 % des cas au titre de la résidence secondaire. Si la plupart ont connu une première vague de rénovation, ils nécessitent souvent un rafraichissement. La perspective de travaux peut d’ailleurs échauder l’intéressé, exigeant et rassuré par le clé en mains. Au sein du Triangle d’Or, formé par Gordes, Ménerbes et Bonnieux, voire de la portion sud, définie par Lourmarin, Ansouis et Cucuron, ces surfaces comprises entre 300 et 500 m2 valent de 2 à 2,5 M € ou de 1 à 1,5 M € si une remise au goût du jour s’impose. Parmi les signatures récentes, le spécialiste évoque une unité et son terrain de 2 ha, du côté de Lourmarin, qu’un Parisien règle 990.000 €, bien décidé à procéder à la réfection et à y installer sa famille. Dans le même temps, une Américaine paie 1,4 M € contre une villégiature de 260 m2, en parfait état, sur une parcelle de 1,5 ha à Ménerbes. Janssens Immobilier réalise les deux tiers de son chiffre d’affaires grâce au mas, quand ce dernier ne dépasse pas un tiers des ventes. Il s’agit en effet de la référence la plus onéreuse du panel luberonnais. La pénurie est d’autant plus sévère que les propriétaires, conscients de sa valeur patrimoniale et non contraints de recouvrer des liquidités, souhaitent la garder dans le giron familial.
« La faible représentation du marché de niche dans les fichiers des agences immobilières assure d’ailleurs le maintien des prix et provoque une tension permanente, finalement porteuse », indique Christine Conrad de Valancogne & Partners. Sur le segment, la majorité des transactions s’échelonne entre 1,2 et 3 M €, même si, dernièrement, un acheteur débourse 3,5 M € contre une ancienne bergerie de 600 m2, dont un logement de gardiens et son terrain de 30 ha, à 2 km de Bonnieux. Le foncier généreux garantit l’intimité et l’absence de toutes nuisances. Le Luberon surfe sur un effet de mode depuis déjà plusieurs décennies. Les pionniers, souvent proches de la retraite, achètent des mas dans le but clair et affiché de recevoir leur famille au moment des vacances. Ils l’envisagent comme un lieu de rassemblement intergénérationnel, une tradition que l’on pourrait perpétrer au fils des ans. Actuellement, les clients de la catégorie, beaucoup plus jeunes, travaillent dans une capitale et multiplient les déplacements aériens aux quatre coins de la planète. L’ancien bâtiment agricole devient alors un point d’ancrage paisible. Ils exigent une bonne couverture Internet et la proximité de la gare TGV d’Avignon. 45 à 60 mn sont en principe requis pour la rejoindre, selon l’adresse en Luberon, puis, 2h45 suffisent à rallier Paris. Ces nouveaux acheteurs se reçoivent, apprécient l’art et le riche calendrier de manifestations organisées à Gordes, Ménerbes, Bonnieux et Goult, mais aussi à Aix et Avignon. La région de L’Isle-sur-la-Sorgue, hors zone, offre aussi de beaux spécimens, à des tarifs plus raisonnables. Les dernières réhabilitations entreprises tiennent compte du respect de l’environnement et du souci d’économie d’énergies.
« Les Portes du Luberon, autrement dit L’Isle-sur-la-Sorgue, Le Thor et Les Vignères, établissent la jonction entre le Mont Ventoux et la Durance. Ces communes animées à l’année sont proches de la gare TGV », précisent Stéphanie et Jean-Marc Goubert de G Immobilier de Prestige. La facilité et la rapidité d’accès à la capitale française figure, désormais, comme le critère déterminant. Le périmètre fait état d’un budget moyen alloué au mas compris entre 800.000 € (pour 250-400 m2 à rafraîchir voire à rénover, ouverts sur une parcelle détachée de 6000 m2) et 2,5 M € (pour 700 m2 sur 1,5 ha minimum, des volumes spacieux et lumineux et des prestations au goût du jour). Aujourd’hui, les citadins préfèrent le contemporain au rustique provençal. Un Belge en résidence secondaire vient de s’offrir une habitation principale de 700 m2, 120 m2 de dépendances et un extérieur de 14 hectares, entre Le Thor et Les Vignères, à 1.690.000 €. L’espace est un luxe, un rempart contre l’urbanisation galopante, une garantie de tranquillité et de placement. Car la notion d’investissement s’avère indissociable du plaisir et de la dimension affective inhérents à l’achat. « Pour que le bien poursuive sa courbe ascendante naturelle, pas question de voir pousser sous ses fenêtres un hangar agricole. » Selon la même logique, ils sont de plus en plus nombreux à espérer une belle hauteur sous-plafond, une option aux antipodes des constructions initiales. Fort heureusement, les premiers niveaux ont déjà fréquemment été surélevés. Face à l’inéluctable évolution du segment, le mas perd sa vocation originelle et son agencement intérieur. Reste sa structure, ses matériaux de fabrication, son toit de tuiles à deux pentes et l’harmonie parfaite qu’il entretient avec la nature provençale. De quoi lui prédire de belles heures…
Par Laetitia Rossi
