Saint-Tropez, l’exception varoise
Un secteur qui a le vent en poupe... Des professionnels en parlent...
Du village de pêcheurs des débuts à la cité balnéaire la plus jet-set des cinquante dernières années, la presqu’île n’a rien perdu de son authenticité. Gros plan sur un secteur qui a le vent en poupe… La parole aux professionnels… Propos recueillis par Laetitia Rossi
Un marché porteur
Dynamique et prestigieux, l’immobilier tropézien ne faillit pas à sa réputation. Sophie Callu Merite et Michel Wegelin de l’agence A. B. Sea font le point sur la tendance actuelle.
Toujours très présente sur la presqu’île varoise, la clientèle, en majorité nord-européenne, a entre quarante et cinquante ans. Dans l’ordre, elle privilégie la vue mer, la proximité du village, l’exposition et l’absence de nuisance. Côté style, La tropézienne classique ne séduit plus systématiquement ; on apprécie les créations contemporaines et le mas à rénover. Le caractère « domaine privé et gardé » remporte également un franc succès. Le budget moyen de l’acheteur oscille entre 2.000.000 et 4.000.000 €. L’offre disponible dans cette fourchette ne correspond pas parfaitement à ses aspirations. A 3.000.000 €, par exemple, rares sont les propriétés qui possèdent la vue mer. Le haut de gamme, que les professionnels font démarrer à 6.000.000 €, ne représente que 15 % du marché. L’essentiel des transactions se réalise donc dans les montants précités. La motivation à l’achat reste le plaisir. On résiste difficilement au séduisant mélange d’ambiances festives et de charme authentique.
Ces dernières années, les vendeurs ont clairement affiché une tendance à la surévaluation, sous l’influence de certains agents immobiliers en quête de mandats. Récemment, le phénomène de blocage engendré par cet état de fait s’est dissipé grâce à une prise de conscience générale. Un bien au bon prix part immédiatement. Pour preuve, une villa sur les hauts de Ramatuelle (350 m2 avec vue Méditerranée), estimée à 3.500.000 €, s’est vendue en quinze jours.
L’option village
A Saint-Tropez, deux possibilités : la spacieuse propriété ou le bien dans le village. Pascal Galasso de l’agence Immobilière des Champs Elysées se prononce sur le second segment…
Concernant le village, on distingue le centre historique (le port, la Citadelle, la Ponche, la Garonne, la Place des Lices) et le pourtour. Dans le premier secteur, les immeubles de facture souvent ancienne, sans ascenseur, sans parking, avec peu de terrasses, jouissent pourtant d’une véritable renommée, liée à l’extrême proximité et à la vue mer. En règle générale, les surfaces sont petites, seulement 20 % d’entre elles atteignent les 100 m2. Les Italiens, en grande majorité milanais, et les Anglais raffolent de cette adresse authentique en diable. Compter de 12.000 à 14.000 € le mètre carré pour un appartement avec belle vue mer et terrasse, de 7000 à 10.000 € sans. Un produit de 200 m2 rassemblant tous les critères peut se vendre à plus de 4.000.000 €. Le niveau de prix s’explique par la rareté. L’entrée de Saint-Tropez jusqu’au Chemin des Amoureux en passant par la Bouillabaisse et le Pilon présente des prix moins élevés : de 3000 à 5000 € le mètre carré sans vue mer et terrasse.
Quant à la maison de village, elle s’inscrit dans une niche. Deux biens seulement à la vente : 120 m2 à rénover avec jardin dans le quartier de la Citadelle, aux alentours des 3.000.000 € ; une surface plus petite, sans vue, mais en parfait état, à la Ponche, autour de 2.000.000 €. On n’évoque enfin qu’une seule maison de pêcheur, à 15.000 € le mètre carré.
Le haut de gamme
Le secteur, élevé au rang de mythe, symbolise à merveille l’immobilier de prestige. La preuve avec Philippe Blatgé de l’agence Michaël Zingraf.
S’inscrivent dans la catégorie haut de gamme, les propriétés, d’au moins 2000 à 2500 m2, qui proposent un bon emplacement, une vue mer et un accès aisé aux plages et au village. Trois familles se distinguent : la villa traditionnelle (250 m2 sur 2500 m2 de terrain avec piscine, située dans un quartier recherché), de 3.000.000 à 5.000.000 €. La belle demeure (avec des terrains de 5000 à 10.000 m2, une maison d’amis ou de gardiens, des dépendances, un tennis et une finition parfaite), de 5.000.000 à 10.000.000 €. Les biens d’exception (pied dans l’eau ou implantés sur un site unique, avec des terrains de 10.000 à 20.000 m2, des surfaces habitables de 500 à 1000 m2 et une piste d’hélicoptère), de 10.000.000 à 20.000.000 €.
On trouve ces propriétés haut de gamme à Saint-Anne ou dans le domaine privé de la Belle Isnarde, qui bénéficient de la proximité du centre ; les quartiers des Salins, Saint-Pierre, Capon, la baie des Cannebiers, les domaines des Parcs de Saint-Tropez, de la Moutte ou encore des Treilles de la Moutte, au cœur de la presqu’île ; à Tahiti, Pinet, Pampelonne, dans les domaines Cap de Tahiti, de la Capilla et de l’Oumède, aux abords des plages ; ou dans les quartiers de la Queyssine et de l’Esacalet, non loin du bord de mer et de la zone classée des caps. Sur le haut de gamme, la clientèle est étrangère à 90 %, à dominente nord-européenne.
Les Parcs de Saint-Tropez
Françoise Albertone de l’Agence Les Parcs de Saint-Tropez décrit le plus prestigieux domaine de la côte varoise.
1954, année de la création du domaine et de l’agence éponyme, destinée dans un premier temps à sa promotion exclusive. Aujourd’hui, elle reste la spécialiste du secteur, même si l’étendue de ses compétences dépasse les Parcs. Ces derniers correspondent à une presqu’île de 200 hectares accueillant cent-soixante propriétés orientées sur la baie des Cannebiers, Cannes ou la Méditerranée. Quinze d’entre elles possèdent un accès à la mer. Privés et gardés, Les Parcs accueillent des hommes d’affaires en quête de discrétion. 50 % de Français et autant d’étrangers avec une prédominance nord-européenne. Ils affichent des zones à 0,08 pour des terrains de 5000 à 10.000 m2.
Le prix d’appel ? 3.000.000 € pour une maison de six chambres, exposée sud, avec piscine et sans vue mer. La grande majorité des produits s’échelonne entre 3.000.000 et 10.000.000 €. On y enregistre une dizaine de mouvements par an. La faible mobilité s’explique par l’attachement des propriétaires à leurs biens. En règle générale, l’offre et la demande s’équilibrent. Si le plaisir reste la motivation première, le placement s’avère sûr.
Le plus grand concurrent azuréen reste, en matière de prix et de situation, le Cap Ferrat, bien que son offre soit assez éloignée du mélange tropézien de tranquillité et de divertissement. Comparable également au magnifique quartier du Capon, excepté pour le caractère gardé et fermé.
