Saint-Tropez l'exception
Ces dernières années enregistrent une modification de son marché.
On pensait que la presqu’île préférée des stars avait atteint son apogée en prix lors du passage à l’euro… A tort. Ces dernières années enregistrent de nouveaux records et une modification structurelle fondamentale de son marché.
L’immobilier tropézien est en pleine mutation », révèle Michel Gerstenhaber d’Etude MG. « Depuis huit mois, la classe moyenne a complètement disparu. » Comprendre, aucune offre et aucune demande pour des biens aux alentours de 1 M € sur Saint-Tropez. Si la clientèle s’avère très présente, elle vise clairement le haut de gamme, à savoir la fourchette allant de 3 à 40 M €, le dernier prix concernant les très courus pieds dans l’eau. Il semblerait que les premiers budgets, faute de solution, aient déserté la Place des Lices pour des marinas plus accessibles, Port Grimaud, Marine de Cogolin et Port Cogolin, où l’on observe un fort marché de maisons de pêcheurs avec amarrage. Victimes de leur succès, ces dernières ont pris 40 % en deux ans et oscillent entre 700.000 et 4 M €.
1,5 M € constitue un minimum pour un trois-pièces sur le port ; le même sans vue mer vaut 600.000 €. Peu nombreux sur le marché, les appartements se vendent sans délai. Danielle Olivon de Panoramer établit une grille de prix : le mètre carré sur le port coûte entre 12.000 et 15.000 €, entre 6500 et 7000 € dans la vieille ville tout comme dans les résidences, avec piscine et parking, sises à l’entrée de la cité. Il y aurait une clientèle en quête de collectif prestigieux et de grandes surfaces mais sur ce segment l’offre vient à manquer.
Le phénomène évoqué en introduction touche davantage encore le marché de la résidence individuelle. Michel Gerstenhaber remarque que, depuis 2003, la pierre tropézienne a fait l’objet d’une spéculation acharnée. Toutes les grosses propriétés semblent avoir été vendues cet hiver. Et sur un secteur marqué par la rareté, le niveau de prix atteint forcément des sommets. Au cours des deux précédentes années, les coûts, aujourd’hui stabilisés à la hausse, auraient subi une augmentation de 40 %. De 60 % depuis le passage à l’euro. Toujours très demandés, les quartiers de Capon et Pinet constituent un emplacement résidentiel, tourné vers la mer, exposé sud-est et proche du village. Outre la circulation fluide, un luxe à Saint-Tropez, ils offrent de grands terrains et quasiment pas de vis-à-vis. Une maison de 120 m2 en mauvais état sur 1000 m2 de terrain s’est vendue 1,5 M € ; la moyenne avoisine les 10 M €. On apprécie Canoubier et Salin pour la proximité de la plage et du centre-ville. Là, prévoir entre 5 et 20 M € selon la villa. Le célèbre domaine fermé et gardé Les Parcs de Saint-Tropez se trouve dans ce coin. Il attire une clientèle, en grande majorité nord européenne, prête à débourser 7 M € minimum. D’autres ensembles, également à quelques encablures de la Méditerranée, méritent une mention : Capilla et Les Treilles de la Moutte. La deuxième et la troisième adresse ne modifient pas le prix du bien ; la première produit une différence de 20 %. « Sinopolis, longtemps délaissé, suscite depuis peu la curiosité de la clientèle britannique », complète Danielle Olivon. Trois raisons à cela : les sublimes et vivantes vues mer, le bon rapport qualité/prix et la proximité du golf de Gassin. Seule ombre au tableau : la circulation, dense en été.
Saint-Tropez ne connaît pas les crises nationales, mais fluctue en fonction des mouvements mondiaux. Pour le comprendre, il suffit d’examiner sa clientèle. Sur le haut de gamme, elle est à 90 % étrangère. Présents depuis deux ans déjà, les Russes possèdent le plus fort pouvoir d’achat, suivis dans l’ordre décroissant par les Belges, les Anglais, les Scandinaves et les Français. Jean-Luc Beaujean de ST Properties précise le propos : « Jusqu’en 1992-93, le marché évolue en bleu blanc rouge. Il s’internationalise à partir de l’an 2000. Aujourd’hui, les Hexagonaux ne représentent plus que la moitié des propriétaires tropéziens ». Le professionnel voit quelques inconvénients au déplacement de la clientèle locale, vers Grimaud et Cogolin par exemple : tandis que dans les villages voisins on construit deux crèches, l’exception varoise vit désormais au rythme des saisons. Cette vocation de station balnéaire place Saint-Tropez dans une logique de comparaison avec les grandes places immobilières de la planète et bien sûr, le nivellement se fait par le haut. D’ailleurs, les agences du cru n’ont pas hésité à s’attacher les services de réseaux étrangers.
« Des changements aussi du côté de la location saisonnière », constate Jean-Luc Beaujean. Semblables aux nouvelles périodes observées sur la Côte d’Azur, les durées de séjours tendent à baisser. Les propriétaires, longtemps réfractaires, vont même jusqu’à accepter le principe de la semaine. Si les hôtels affichent complet les deux mois d’été, le taux de remplissage du parc locatif avoisine les 70 %. Une villa de quatre chambres, irréprochable quant à ses prestations et située dans un domaine, se loue 45.000 € le mois en moyenne, 30.000 € dans un quartier moins coté. L’appartement s’inscrit comme le concurrent direct de l’hôtel ; pour s’attirer les faveurs de la clientèle, il doit présenter des coûts inférieurs. Loin d’adopter une parfaite homogénéité, le parc tropézien séduit les Italiens et les Français, axés sur les petites unités, et les Hollandais et les Scandinaves, enclins aux propriétés exclusives.
Les prix élevés ne doivent pas pour autant dissimuler la réalité tropézienne. Le paysage revêt un caractère sauvage, authentique et varié. Une route sinueuse au cœur des vignes plonge soudain sur une plage déserte de sable blanc. Point d’urbanisation sauvage ou de verrue bétonnée dans ce lieu enchanteur. Danielle Olivon insiste sur les plans à venir qui prévoient, à l’instar des politiques en vigueur à Ramatuelle, le gel de certains espaces boisés. Une mesure draconienne tendant à assurer la pérennité de la beauté tropézienne. Quant à la fête, elle n’a rien perdu de son excentricité. Pour les amateurs de shopping, de parties de pétanque ou d’apéritifs interminables, l’endroit reste maître.
Malgré un début 2006 difficile, suivi par une bonne reprise à partir du 15 février, Michel Gerstenhaber voit l’avenir avec sérénité. En Europe, Saint-Tropez ne possède pas de véritables concurrents. Ceux qui avaient délaissé la presqu’île pour Ibiza sont revenus à leur premier amour. « Et peut-être a-t-on beaucoup à attendre des nouveaux marchés, la Chine et l’Inde ? »
Par Laetitia Rossi - Photos Edith Andreotta
