Mougins : des atouts déterminants
Quatre professionnels nous invitent à élargir la perspective.
On considère souvent la commune de Mougins, parmi les plus étendues de France, comme le pendant bucolique de Cannes… Quatre professionnels nous invitent à élargir la perspective.
La cité en quelques quartiers
On sait que Mougins abrite de belles propriétés dans un cadre verdoyant et un village authentique à souhait. Tour d’horizon des quartiers avec Michaël Choumali de l’agence Mougins Prestige.
Le Redon arrive en tête : les demeures développent de 350 m2 sur 5000 m2 de terrain (2,5 M €) à 800 m2 sur 2 ha (au-delà de 5 M €). Anglais et Saoudiens affectionnent l’adresse. Les Colles et Pigranel accueillent ensuite une majorité d’Anglo-Saxons, mais aussi quelques Français, séduits par les panoramas mer, village et Estérel. 250-300 m2, sur 3000-6000 m2, s’échelonnent de 2 à 3 M €. Là, l’offre n’est pas en mesure de combler entièrement la demande. Le quartier de L’Étang, qui abrite La Valmasque, le Domaine de La Chapelle et Les Parcs de Mougins, fait état, à l’exception du dernier cité, de grandes parcelles bâties à 2-2,5 M €. Les Parcs arborent des villas de 250-350 m2 sur 2500 m2 aux mêmes prix. Courteline, réputé pour les orientations Grande Bleue et la proximité du village à pied, voit ses prix évoluer entre 2 et 3 M €. A Camp Lauvas, les surfaces habitables sont plus petites et bénéficient rarement d’une vue. On y trouve les premiers actifs locaux et des valeurs comprises entre 1 et 1,8 M €. Enfin, moins onéreux, Les Cabrières et Le Gylloue proposent 200 m2 sur 2000 m2 à 1 M €. Les amateurs d’appartements, exerçant souvent une profession dans la région, se dirigent vers Tournamy. Pour 50 m2 dans une résidence avec piscine et tennis, prévoir 180.000 € ; 350.000 € pour 80 m2 avec 40 m2 de terrasse au même endroit. Mougins promet qualité de vie, environnement bucolique et proximité. On regrette seulement le bruit, inhérent au nœud routier, et la présence des lignes à haute tension.
La maison de village
Il s’agit sans doute du marché le plus fermé et confidentiel de Mougins. Fabrice Bernerd de l’agence Arthur Amilton anime la visite.
Nous ne sommes pas peu fiers de détenir dans nos tablettes trois maisons de village à la vente », confie Fabrice Bernerd. C’est dire si la rareté marque le segment. Tous espèrent la vue baie de Cannes au sud, campagne grassoise au nord, et la terrasse. Les constructions qui remontent au XVIIIe et XIXe siècles satisfont rarement au dernier critère. Pour ce type de bien, compter un mètre carré compris entre 7000 et 10.000 €, alors que l’intérieur du village coûte 4000 €. Ainsi, 90 m2, répartis sur trois niveaux et ouverts sur Grasse, valent 680.000 €. Pour 260 m2, entièrement rénovés, on demande 1.360.000 €. La clientèle du village, occupé à 60 % par la résidence secondaire, est nord-européenne, scandinave et anglo-saxonne. Elle se réjouit de la qualité des tables locales, dont le Moulin de Mougins et le Mas Candille, et de la proximité de Cannes. Les prix sont si élevés que les produits intra-muros entrent souvent en concurrence avec les villas, sises à deux pas. On cède 480 m2, en parfait état et avec vue mer, à 2.100.000 €, soit 4200 €/m2. Valbonne, qui n’arbore cependant pas de panorama Méditerranée, avec des coûts compris entre 4000 et 5500 €/m2, peut également séduire ceux que les budgets mouginois dissuadent. La majorité des acquéreurs, forte d’un budget de 500.000 €, aborde le village d’artistes et s’attend à obtenir pour cette somme une vue dégagée. Or, la tâche s’avère de plus en plus rude. Les mois à venir seront décisifs : soit le village trouve preneurs à ces prix, soit les propriétaires seront forcés de revoir leurs prétentions à la baisse.
Le chant des sirènes
Il retentit jusqu’à Londres, Dublin et dans les autres capitales d’Europe du Nord. Pauline Challoner de Coast & Country explique la forte présence étrangère à Mougins.
Nos clients sont à 90 % étrangers, 70 %, anglo-saxons », annonce d’emblée l’agent immobilier. Il n’est pas rare de voir s’installer des familles entières sur la commune. L’intense activité de l’aéroport international de Nice Côte d’Azur et les vols à bas prix permettent de fréquents allers-retours, offrant ainsi à certains la possibilité de poursuivre leurs activités professionnelles hors des frontières. D’autres envisagent de travailler dans la région. L’école internationale, qui accueille quatre cent quarante élèves et propose un cursus adapté au pays d’origine, attire les parents d’adolescents. Le phénomène rejaillit sur l’immobilier. On note un rajeunissement de la clientèle et une très forte demande sur les produits au-dessous de 1 M €. 160 m2 sur 1100 m2 avec une petite piscine en direction de Cannes valent 745.000 €. Mais, la pénurie de biens de ce type rend difficile le contentement de ces budgets. Quelques acquéreurs mouginois viennent de vendre leurs maisons sur des marchés où la valeur de la pierre s’avère souvent haute. Ils arrivent, munis de 1,2 à 1,7 M €. Dans cette gamme de prix, ils bénéficient d’un choix plus large. Anglais et Irlandais jettent leur dévolu sur des mas en pierres apparentes ou de luxueuses néoprovençales et se montrent prêts à débourser de 1,5 à 2 M €. Très prisées, les rares vues mer sont souvent synonymes de bruit. La clientèle étrangère apprécie les golfs : Cannes Mougins, Royal Mougins, Saint-Donat, La Grande Bastide et La Bégude se trouvent à dix minutes les uns des autres. Elle raffole du vieux village, des galeries, des expositions d’art et de l’hôtellerie locale.
Les terrains, une denrée rare
Le foncier azuréen se voit soumis à une sévère pénurie. Les incidences sont multiples et se répercutent sur les prix. Michel Brévier de l’agence Keops aborde le cas particulier de Mougins.
On compte peu de terrains à la vente sur le marché mouginois. L’approbation du PLU (Plan Local d’Urbanisme), prévue début 2007, devrait conduire à la libération de quelques lots supplémentaires de 2000 m2, aux Bréguières et dans le quartier du Vicaire, où l’on attend des programmes mixtes de maisons et d’appartements. Le Plan de Prévention des Risques Incendie (PPRI) impose des constructions à 150-200 mètres d’une borne à incendie. Si la parcelle ne remplit pas la condition, il incombe à l’acquéreur de s’en acquitter. A l’ordre du jour des collectivités : la réduction du mitage et le regroupement urbain. On pressent d’ailleurs un PLU moins permissif que le COS. Tous ces paramètres justifient un niveau élevé de prix. 1500 m2 (COS 225 m2) avec vue sur le vieux village coûtent 360.000 €. 2500 m2 (COS 250 m2) avec aperçu Méditerranée s’obtiennent à 630.000 €. La même surface avec panorama mer se négocie de 800.000 à 1 M €. Se positionnent sur le segment des promoteurs, des marchands de biens et des particuliers français, les étrangers préférant le clés en main. Le budget minimum (achat et construction) avoisine le million d’euros. Dans le choix de l’endroit, on privilégie l’accessibilité, l’absence de bruit et le caractère résidentiel, voire sécurisé. Si la terre remporte un succès aussi soutenu c’est qu’elle reste génératrice de plus-value, de l’ordre de 20 % et plus à la revente après construction. La majorité des acquéreurs gardent leur bien cinq ans en moyenne pour éviter le paiement de la TVA sur la marge.
Propos recueillis par Laetitia Rossi
