Monaco, la sécurité du placement
Les cyniques qui entendent réduire l’attrait du micro-état à la seule question fiscale ne connaissent pas la Principauté et sa culture du bien vivre. Gros plan sur un marché bicéphale, où les acquéreurs désireux de s’installer côtoient les investisseurs bien décidés à sécuriser leur patrimoine.
Entre mythe et réalité, les agents immobiliers décrivent un marché encore actif malgré les tensions économiques internationales. De l’appartement le plus cher de la planète, vraisemblablement de l’ordre de 300 M € en échange de 3300 m2 au sommet de la désormais incontournable Tour Odéon, aux biens dits plus courants, la Principauté aurait vendu 404 références en 2013 et tablerait sur 550 transactions en 2014. Près de 36.000 personnes, soit 130 nationalités différentes, se partagent moins de 2 km2. Après les décennies passées à gagner du terrain sur la mer, Monaco, détenteur du plus important PNB par habitant du monde, décide de tutoyer les étoiles. En témoignent les 49 étages d’Odéon.
Si Femke Doeksen, directrice de Rosengart Luxury Real Estate ne nie pas l’impact fiscal, elle évoque volontiers la qualité de vie et la sécurité qui règnent à Monaco. Très souvent, les hommes d’affaires installent leur famille au sein du cadre propice à l’épanouissement, sous un soleil régulièrement radieux, et effectuent les allers-retours professionnels. Une configuration de vie rendue possible grâce à la proximité et au dynamisme de l’aéroport international de Nice Côte d’Azur et à la présence d’excellents établissements scolaires. Monaco possède un esprit village et tous les attributs d’une grande capitale : des infrastructures culturels et de loisirs, des hôtels et restaurants de renom et des boutiques en quantité. Parmi les investisseurs, deux profils coexistent. A commencer par le marchand de bien toujours à l’affût de la bonne affaire. Un exercice qui nécessite en Principauté une réelle manne financière, qu’il s’agisse de l’achat ou des travaux à réaliser pour obtenir une plus-value. Le bon père de famille, quant à lui, injecte de 1,5 à 4 M € et vise un ratio prix/mètre carré inférieur à 30.000 €. L’un d’entre eux vient de s’offrir, moyennant 1,8 M €, un 80 m2 dans une résidence de standing de Monte-Carlo avec parking, à rénover et privé de vue. Le bien devrait, après un rafraichissement, être loué en bureau à 4000 €/mois. Quelques exceptions d’ancien à retaper à 20.000 €/m2 mises à part, le marché de l’appartement tombé en désuétude oscille généralement entre 25.000 et 30.000 €/m2, quand le produit exceptionnel, à la Tour Odéon ou au Mirabeau, flirte avec les 80.000 €/m2. Un Néerlandais vient de payer près de 20 M € en échange d’une résidence principale à la Tour Odéon, 220 m2 et des terrasses panoramiques. Selon le quartier, la rue et la copropriété, les prix varient radicalement, en fonction de l’étage, de la vue, de l’environnement sonore, des qualités intrinsèques et des prestations de l’immeuble. Ultra exigeante, la clientèle internationale, habituée à certains standards de luxe, déchante fréquemment en arrivant à Monaco. De même, elle attend de l’agent immobilier bien plus qu’un conseil et une orchestration de transaction. C’est justement sa capacité à accompagner l’acheteur dans toutes ses démarches logistiques qui fait la différence dans un marché des plus concurrentiels.
« Malgré toutes ces qualités, il est difficile de nier l’attrait du contexte fiscal, à la base même de la compréhension de l’immobilier monégasque et de son niveau de prix », complète Angela Kleiber propriétaire de l’agence Lorenza von Stein, avant de souligner « l’arrivée de Suisses et autres résidents helvétiques mus par la plus grande clémence de l’environnement fiscal observée au sein du 2e plus petit état de la planète ». Par le passé, beaucoup voyaient en la location un tremplin, une façon de tester la Principauté. Aujourd’hui, face au coût élevé de l’occupation tarifée - compter 21.000 €/mois pour 220 m2 (trois suites) - certains sautent directement le pas de l’acquisition. C’est le cas de cet Allemand qui vient de débourser 3.550.000 € pour 90 m2 habitables et 40 m2 de terrasse. Actuellement, Allemands, Britanniques, Belges, Néerlandais et Italiens forment le gros des troupes.
« Ultra-élitiste, le marché est actif pour trois raisons essentielles : la sécurité, qu’elle concerne les personnes physiques ou le placement, la position stratégique en Europe et idyllique sur la Côte d’Azur et les conditions fiscales », confirme Jean-Yves Le Graverend de John Taylor Monaco. Le professionnel évoque volontiers les chiffres de l’Observatoire de l’Immobilier, particulièrement significatifs de la stabilité monégasque : 28.000 €/m2 en 2008, 25.000 €/m2 en 2009, 28.000 €/m2 en 2010, 31.000 €/m2 en 2011, 30.000 €/m2 en 2012 et 32.000 €/m2 en 2013. Les propriétaires de la Principauté, rarement dans la nécessité de récupérer leur denier urgemment, ne cèdent pas à perte. Plutôt, ils retirent leur fief de la vente : 457 transactions en Principauté en 2007, 415 en 2008, 267 en 2011. 2014 devrait, au regard du paramètre du nombre de transactions, ressembler à « l’avant-crise », à une différence près : un volume d’affaires en nette progression. Le seul pays au monde qui n’a pas de dette doit son dynamisme au désir d’installation des Européens, souvent échaudés par la fiscalité de leur pays d’origine. Même les investisseurs, qui plafonnent pourtant à une rentabilité de 2 %, trouvent leur compte dans le concept de réserve patrimoniale et dans la plus-value à la revente, exempte de toute taxe.
