Monaco : des indicateurs positifs
Près de 20 km séparent Monaco de Nice. La Principauté, limitrophe de Cap d’Ail, Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin et de La Turbie, montre des signes forts de reprise. 21,5 % des 35.900 âmes sont monégasques, une population suivie par les Français, les Italiens, les Britanniques et 140 autres nationalités.
Monaco reste la cité de tous les records. Avec 1,974 km2, elle s’inscrit comme le plus petit état du monde derrière Le Vatican, arbore la première densité de la planète et le plus fort PNB par habitant. Un résultat peut-être contestable au regard des 30-40.000 personnes qui viennent tous les jours travailler en Principauté qu’il conviendrait, sans doute, de prendre en compte dans le calcul. Le classement établi par Knight Frank et Citi Private Bank en 2007, la désigne comme la deuxième ville la plus onéreuse, Londres la devançant. Au fil des décennies, le territoire, gouverné par l’une des plus anciennes familles régnantes, gagne 40 ha sur la Méditerranée. En 2003, la réalisation de la digue génère 360 places de parking, 25.000 m2 supplémentaires destinés au stockage, deux gares maritimes, des bureaux publics et des locaux commerciaux. Cinq ans plus tard, SAS le prince Albert II officialise l’appel d’offre du projet portant la création de 10 nouveaux ha. Quelque vingt-quatre mois après, ce dernier est abandonné pour des raisons écologiques, même si la crise internationale pourrait ne pas être étrangère au soudain revirement. A la place, on décide la construction de la double tour Odéon de 49 étages, renouant avec la tradition de développement à la verticale. Le micro-état tire ses revenus des services, de la TVA, du commerce et de l’immobilier. Adossé à un parc hôtelier exclusif, le tourisme, naturellement axé sur le luxe, se porte bien, alors que l’industrie n’emploie pas moins de 3800 individus.
« Certains quartiers se révèlent davantage cotés que d’autres. Et c’est encore plus vrai dans un contexte économique tendu », débute Trevor Gabriel de Monaco Villas. Le Carré d’Or, qui s’articule autour de la place du Casino, arrive toujours en tête. Au sein des prestigieux immeubles Park Palace et Les Floralies, le mètre carré oscille de 40.000 à 50.000 €, alors que les bâtisses anciennes d’une facture plus basique tournent en moyenne autour de 30.000 €/m2. La partie de Fontvieille exposée au sud et orientée face à Cap d’Ail a le vent en poupe. Si certains blocs relèvent des domaines réservés aux Monégasques, le Seaside Plaza, Palazzo Leonardo et les Terrasses du Port présentent des surfaces généreuses commercialisées de 40.000 à 45.000 €/m2 en étage élevé. Pour les riverains, l’héliport ne constitue pas un frein. Quelques lots, particulièrement bien conçus, jouissent même d’un quadruple vitrage. Le Larvotto, de l’ordre de 35-40.000 €/m2, se situe un cran en dessous. La vue mer est panoramique, la densité, moindre et le bâti, moderne. Les autres secteurs, le Jardin Exotique, la Condamine et le Rocher, composent un parc immobilier relativement homogène, affiché de 20.000 à 30.000 €/m2, à l’exception d’une poignée de bâtiments. L’actuel volume d’affaires évolue sous la barre observée à la rentrée 2010, mais les demandes sont nombreuses et sérieuses, notamment sur le segment du bureau et le marché de la location, tous deux considérés comme l’antichambre du résidentiel. En matière de transaction, le haut de gamme tire son épingle du jeu. Russes, Britanniques, Européens du Nord et Moyen-orientaux manifestent un réel engouement, quand les Asiatiques osent les premières prises de renseignement.
« En dépit de la crise, les prix des biens hyper qualitatifs sont restés constants. Le plus fort ralentissement remonte déjà à 2009. Depuis, la tendance est à l’amélioration et le climat, au beau fixe en matière de location », précisent Eugenia Petrini et Luciana Lebon de La Costa Properties Monaco. Les Floralies, Le Mirabeau, les étages élevés du Park Palace et le Porto Bello tiennent le haut de l’affiche, tandis que la prestation exceptionnelle et l’orientation sur la Grande Bleue demeurent les priorités des acquéreurs. Les dernières signatures, sur le front de la vente comme de la location, concernent essentiellement les familles désireuses de s’installer en Principauté, un territoire caractérisé, aux yeux de toute la planète, par un régime politique et économique stable. L’aspect fiscal est non négligeable, mais ils apprécient aussi la sécurité, le climat et l’art de vivre en général. Situé au centre de l’Europe, l’état, pourvu d’une gare et sis à quelques encablures de l’aéroport international Nice Côte d’Azur, est parfaitement bien desservi par les transports. Ces acheteurs se montrent prêts à injecter de 3 à 5 M € dans leur logement, lorsque les ressortissants des Pays de l’Est, attirés par des plateaux de 300-400 m2 (extérieurs compris), acceptent de payer 40-50.000 €/m2. Les investisseurs, de retour en 2011, règlent pour leur part de 19.000 à 26.000 €/m2 en échange de studios ou de T2 ouverts sur la mer. Les professionnelles avouent nourrir une réelle confiance en l’avenir, convaincues de l’arrivée prochaine de nouvelles clientèles, originaires de contrées lointaines, conjuguée à la prolifération de constructions, de nature à étoffer et diversifier l’offre existante.
« Le Carré d’Or demeure une valeur-refuge, avec des écarts très marqués faisant état d’incursions en deçà de 30.000 €/m2 et de pointes au-delà de 50.000 €/m2 au Mirabeau », poursuit Elodie Blanc-Sardi de Miells & Partners. L’autre versant de Fontvieille, tourné vers le port, le Rocher et le Palais, a également plus d’une corde à son arc. A commencer par des ensembles aussi courus que l’Eden Star et le Grand Large. Les intéressés doivent intégrer que Monaco, réputée pour son urbanisation et sa densité, s’accompagne quasi systématiquement de nuisances sonores. Les dernières ventes orchestrées par l’agence, qui témoignent d’une typologie de produits fort étendue, sont encourageantes. Dotés de budgets importants, les Européens de l’Est renforcent leurs positions en Principauté. Les traditionnels Européens du Nord, auxquels se mêlent à nouveau quelques Italiens, confirment leur attrait pour la destination. Les clients historiques de Miells & Partners, tous résidents, recommencent, enfin, à investir, bien décidés à profiter du fléchissement des prix sur le moyen de gamme, alors qu’en 2007 la tranche échappe totalement à leur pouvoir d’achat. Inscrits dans une logique saine de constitution de patrimoine, aux antipodes de l’ère spéculative d’avant crise, ils considèrent la pierre monégasque comme une alternative rassurante aux placements bancaires ou boursiers.
Par Laetitia Rossi
