L’exception monégasque
La Principauté de Monaco n’est comparable à aucune autre destination, qu’il s’agisse de son parc immobilier, de sa grille tarifaire ou de sa clientèle. Alors qu’il s’évertue à se débarrasser définitivement de l’étiquette de « paradis fiscal », le deuxième plus petit état de la planète derrière Le Vatican affirme, une fois encore, sa spécificité.
Moins de 2 km2 de superficie, 32.796 habitants au recensement de 2008, 6089 Monégasques, 32 % de Français, 20 % d’Italiens, 5 % de Britanniques et 24 % composés de pas moins de 125 autres nationalités… Avec un tel pedigree, rien d’étonnant à ce que le pays le plus densément peuplé du globe, entouré des villes hexagonales de Cap d’Ail, Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin et La Turbie, ne fasse rien comme tout le monde. Non content de l’espace des origines, il commence par gagner du terrain sur la Méditerranée. Le Larvotto, Fontvieille, puis la digue en 2003. Il aurait obtenu 10 ha supplémentaires si, en décembre 2008, SAS le Prince Albert II n’avait pas décidé d’arrêter le projet d’extension maritime pour des raisons écologiques et sans doute aussi économiques. A la place, se dresse la Tour Odéon, un bâtiment bicéphale de 49 étages. Le tertiaire, la TVA et l’immobilier constituent les principales sources de revenus. Le tourisme s’inscrit en troisième position : le Grand Prix porte haut les couleurs monégasques, tandis que le casino, le palais princier et le musée océanographique attirent de nombreux visiteurs.
« La crise est toujours d’actualité, mais on perçoit, aujourd’hui, les premiers signes de reprise, tant au niveau de la vente que de la location, quels que soient la typologie de produit et le profil acquéreur, du studio à la grande surface, de l’investisseur au résident », introduit Eugenia Petrini de La Costa Properties Monaco. Belges, Suisses, Italiens et Allemands sont toujours très présents, les Anglais, plus en retrait. Quant aux Russes, ils privilégient très souvent le système locatif. Tous recherchent la qualité de vie, la sécurité, la douceur du climat, la stabilité politique, une situation géographique centrale, une bonne desserte ferroviaire et aérienne, de solides infrastructures culturelles et de loisirs et des établissements scolaires réputés. Par bien des aspects, le micro état frôle l’excellence. Avant l’automne 2008 et la débâcle des places boursières, on évoque des classements plaçant Monaco au deuxième rang mondial des villes les plus chères et des envolées proches des 80.000 €/m2. Deux ans plus tard, cet étalon de valeur, autrement dit le très prestigieux Mirabeau situé en plein Carré d’Or, retombe à 50-60.000 €/m2. L’immobilier de standing, synonyme de vues mer, se négocie de 20.000 à 30.000 €/m2 boulevard d’Italie, 45-50.000 €/m2 dans les belles réalisations de Fontvieille, 35-40.000 €/m2 au Shangri-La sur le port Hercule, alors que le ticket d’entrée - comprendre un produit basique dans un immeuble bourgeois, sans panorama particulier, parking et terrasse - avoisine 18-20.000 €/m2. La moyenne des transactions flirte avec les 30.000 €/m2 dès que la vue mer figure au nombre des critères. Idem pour la location : en 2007, 35.000 € mensuels étaient exigés pour un appartement de 500 m2, dont 200 m2 d’extérieurs. A l’heure actuelle, si le propriétaire veut voir son bien occupé, il doit se résoudre à baisser ses prétentions à 29-30.000 €. Un studio au Park Palace vaut 2000 €/m2, un T2, 2500 €, et un T3, 4000 €.
« Bien sûr, l’immobilier et l’évolution du cadre fiscal restent liés. Mais nettement moins qu’on ne l’imagine », précise Brigitte Bermond de Dotta Immobilier, qui ne manque pas de rappeler les atouts de l’adresse, sûre et fonctionnelle. D’ailleurs, les accords interétatiques ont peu affecté l’activité. Il n’en va pas de même du scudo italien, responsable du départ récent de ressortissants transalpins et du gonflement des stocks. Depuis cet été, la situation semble se débloquer. Correctement estimée, une référence peut trouver preneur en l’espace de six mois. La gamme 1-2 M €, soit le produit investisseur, se porte relativement bien. Moins fréquemment sollicité, l’objet d’exception réunit encore quelques adeptes. La reprise est aussi lente que la précipitation dans la crise fut brutale, les acquéreurs potentiels s’avérant fortement soumis à la santé de la finance internationale.
« Le marché monégasque a toujours tendance à s’emballer dans les époques fastes et à retomber comme un soufflé ensuite. Mais, généralement, les périodes sont courtes et les conséquences, mesurées. Pour la première fois, l’euphorie dure une décennie et le réveil s’avère douloureux, dans la mesure où le recul s’aggrave avec le contexte mondial », explique Lucien Mostacci de Miells & Partners. Mais l’heure n’est pas à l’inquiétude : « Les clients en quête de bonnes affaires sont déjà aux aguets. Monaco ne manque pas de ressources. Même au creux de la vague, les investisseurs se positionnent ». Le véritable frein tient à l’attitude des vendeurs, peu enclins à accepter le retournement. Pourtant, il convient de faire table rase du passé : les prix à l’achat ont diminué de 30 % et de 20 % à la location. Un magnifique appartement, orienté sur la Méditerranée, tourne autour de 30.000 €/m2 dans les étages élevés du Périgord ou de L’Annonciade, de 40-50.000 €/m2 au Parc Saint-Roman, au Monte-Carlo Sun, aux Terrasses du Port ou au Seaside Plaza, et de 50-55.000 €/m2 au Park Palace.
Par Laetitia Rossi
