L’exception monégasque
Un marché en mutation : avenir, prix, clientèle. Avis de professionnels.
Reconnue pour ses avantages fiscaux, la Principauté accueille un marché en pleine mutation. La clientèle, les prix et les perspectives d’avenir… Les professionnels du secteur y vont de leur appréciation. Propos recueillis par Laetitia Rossi
La nouvelle clientèle
En deux décennies, la fréquentation monégasque a radicalement changé de profil. Alessandro Randone, administrateur délégué de l’agence Agedi évoque les différentes évolutions.
A la fin du vingtième siècle, 80 % de la clientèle vient d’Italie. Aujourd’hui, on ne compte que 20 % de Transalpins. Les Nord-Européens, avec une nette majorité d’Anglais, les ont remplacés ; la présence des Moyen-Orientaux est notable ; quant aux Français, leur part reste faible. Si l’investissement locatif constituait la motivation première, l’installation en résidence principale l’a supplanté dans la majorité des cas. Le prix à l’achat s’avère élevé, le rapport obtenu par la mise en location passe de 3-4 % à 2-2,5 % et fait exceptionnel à l’époque, certains biens restent sur le marché, inoccupés durant plusieurs semaines. A noter, quelques Moyen-Orientaux continuent encore à briguer le placement en Principauté. Conséquence de cette mutation : on préfère désormais les grandes surfaces, plus désignées pour un emménagement en famille que les petites. On comprend donc le phénomène de pénurie sur ce segment.
A l’heure actuelle, on assiste à un regain d’intérêt pour le marché monégasque, qui avait connu un recul certain. En témoignent les résultats publiés par « Monaco en Chiffres » : en 2000, on enregistre 500 transactions, 430 en 2001, 400 en 2002, 360 en 2003 et 450 en 2004. Ce dernier indicateur de reprise, l’agence le confirme au vu de l’exercice des trois premiers trimestres de l’année en cours. Sur le marché de la location, l’attention demeure encore partiellement réduite.
Le haut de gamme
La fin du vingtième siècle marque un tournant. Les biens visés et leurs vocations ont évolué. Les prix s’en ressentent. Lucien Mostacci de Park Agence développe.
On recherche désormais les grandes superficies en vue d’une installation permanente. Avec un excellent niveau de prestations, les fourchettes de prix présentent de larges écarts selon que l’on se trouve en étage bas sans vue ou au contraire en niveau élevé avec un panorama mer. Dans les immeubles les plus prestigieux du Carré d’Or, le mètre carré oscille d’après cette logique entre 17.000 et 30.000 €. Parmi ceux-là, on cite Le Park Palace, Les Floralies, Le Monte-Carlo Star, La Villa de Rome, La Villa Hermosa, Le Mirabeau et La Réserve. Sur le port Hercule, l’équivalent se nomme Porto Bello et Beau Rivage. A Fontvieille, l’offre diverge : les immeubles disposent de surfaces plus importantes. Au Seaside Plaza et aux Terrasses du Port, le mètre carré court de 15.000 à 27.000 €, 30.000 € pour les penthouses avec piscine privative. Assimilables en coûts, le Parc Saint-Roman et le Monte-Carlo Sun à l’entrée de Monaco. Si on descend légèrement de gamme, on trouve des ensembles anciens moins luxueux au Carré d’Or et des immeubles récents de qualité à la périphérie, dont L’Annonciade et Le Château Périgord. Dans les deux cas, compter de 12.000 à 20.000 €. Difficile d’évoquer le Larvotto, car excepté Le 21 Princesse Grace du même standing que les précédents, l’immobilier appartient aux groupes Pastor et fait l’objet d’une exploitation locative. La période 2002-2005 a vu les prix augmenter de 100 % sur le haut de gamme. Plus accessibles, des quartiers comme le boulevard d’Italie ou la Condamine, où l’on vient d’acquérir un trois-pièces de 100 m2 à 800.000 €. A savoir : en Principauté, l’immobilier n’est pas soumis à la Loi Carrez.
Une fiscalité appréciable
Nul ne l’ignore, l’installation en Principauté offre de nombreux avantages fiscaux. Trevor Gabriel de l’agence Monaco Villas nous propose de faire le point.
Malgré sa superficie réduite, 1,9 km2, la Principauté accueille 85 % d’étrangers, soit cent trente nationalités différentes. Toutes, excepté les Français et les Américains qui continuent à payer l’impôt dans leur pays d’origine, y trouvent un avantage fiscal des plus intéressants. Ainsi, une personne installée à Monaco n’est pas soumise aux impôts sur le revenu, la fortune, la plus-value et la succession, aux taxes foncières et d’habitation. On distingue deux systèmes d’obtention de la carte de séjour, nécessaire pour bénéficier de cette législation particulièrement clémente. Les ressortissants des pays membres de l’Union Européenne, ayant un bien immobilier à Monaco, en location, pour une durée supérieure à un an, ou en propriété, déposent un dossier au service responsable de l’immigration, se soumettent à un entretien et reçoivent le document sous deux mois en moyenne. Les autres se voient dans l’obligation de passer par le consulat français de leur pays et de solliciter un visa pour l’Hexagone en précisant la destination souhaitée. Plus laborieuse, la démarche s’avère aussi légèrement plus longue.
Bien sûr, la fiscalité ne suffit pas à expliquer l’engouement suscité par le Rocher. La qualité de vie, l’excellent niveau des infrastructures, l’activité culturelle, la sécurité et la proximité des grandes capitales européennes sont autant d’éléments qui justifient le choix monégasque au détriment d’autres lieux pourtant comparables.
Un futur plein de promesses
Goli Amir-Ebrahimi de l’agence Royal Riviera Immobilier se montre optimiste pour l’avenir. Elle accepte de nous donner quelques facteurs d’explication…
L’offre hôtelière agit comme un puissant élément de séduction. L’agrandissement du port constitue un signe fort de développement et un moteur touristique synonyme d’importantes retombées économiques. Les travaux vont bon train et laissent présager de nouvelles perspectives. Actuellement en construction, le Millenium, à l’entrée de la Principauté, un autre immeuble sur la voie rapide et un troisième tout juste achevé, boulevard d’Italie. Les actifs de toutes origines s’installent en famille et le marché immobilier se porte bien. Certes, les grandes surfaces disparaissent à peine arrivées dans les agences. Plus rares encore, les produits hors norme comme les hôtels particuliers ou les penthouses, qui font l’objet d’une totale confidentialité. Ils échappent à toute logique de marché ; seul le caractère unique rentre dans la détermination du prix.
La majorité des transactions porte sur des biens de taille moyenne à vocation familiale, dans des budgets compris entre 4.000.000 et 7.000.000 €. Le primo accédant est souvent surpris par le rapport qualité-prix et s’attend à obtenir une surface nettement plus importante. Ici, les appartements aux volumes généreux sont soumis à pénurie. Et le très haut de gamme s’acquiert entre 20.000 et 30.000 € le mètre carré.
