Les prestigieux caps
Au nombre de quatre, ils attirent une clientèle fortunée et internationale.
« Belle île aux myrtes verts, pleine de fleurs écloses, vénérée à jamais par toute nation », les mots de Charles Baudelaire à propos du Cap Ferrat siéent à merveille aux trois autres péninsules de la région.
Exclusifs et superbement paysagers, les caps, Ferrat, d’Antibes, Martin et d’Ail attirent une clientèle fortunée. Au niveau des prix, le Cap Ferrat arrive en première position. « Difficile de parler de logique de marché », concède Mark Abboud de l’agence Marks’. Il convient d’accepter le fait que sur cette zone « coup de cœur », certaines villas échappent à toute règle et tombe sous le joug du couple rareté-exception. Aux côtés des biens hors catégorie, on peut tabler sur une fourchette allant, pour une propriété avec vue sur la Grande Bleue, de 3.000.000 à 12.000.000 €. Le prix d’appel de 2.000.000 € pour une villa de 200 m2 sur 1500 m2 de terrain ne prévoyant pas la vue mer. Le premier pied dans l’eau s’acquiert à 8.000.000 €. Les maisons développent en moyenne de 200 à 250 m2 sur des surfaces de terrain de 1500 à 4000 m2. Les amateurs d’appartements apprendront qu’il y a peu de résidences. On cite La Colline, La Ferme de May et sa piscine, ou L’Amphore et sa situation pied dans l’eau. Compter 8000 € le mètre carré sans vue mer, de 10.000 à 15.000 € avec.
Le Cap Ferrat a vu sa célébrité consacrée par la présence du Grand Duc Nicolas II de Russie, de l’Impératrice Eugénie, d’Elizabeth d’Autriche (Sissi), de la Reine Marie de Roumanie, du riche propriétaire du journal « New York Herald », James Gordon Bennet… Quelques acteurs aussi : Charlie Chaplin ou encore David Niven. Mais c’est sans doute, Léopold II, Roi des Belges, qui marque le plus son passage de son empreinte architecturale. Au début du siècle dernier, le monarque s’offre toute la partie ouest du cap, y introduit des arbres exotiques et des agrumes, concède la Villa Radiana, située dans le prolongement de la plage de Passable, à sa maîtresse et s’installe dans un domaine qu’il nomme Les Cèdres. Parmi les grands ensembles, on cite aussi la Villa Sylvia, baptisée par la suite Baïa dei Fiori - tour à tour possession du Pacha d’Egypte et d’un armateur grec - et la Villa Ile de France - devenue Musée Ephrussi selon le vœu de Béatrice de Rothschild. S’il s’avère désormais possible de faire état de ces quelques informations, c’est qu’elles s’inscrivent dans le domaine historique. Attention, sur le Cap Ferrat, on ne commet aucune indiscrétion, on respecte la confidentialité de la clientèle. Destiné, quasiment dans sa totalité, à la résidence secondaire, ce lieu authentique séduit les Anglais, les Irlandais et, de manière très récente, les Russes. Les autorités ont réussi à satisfaire leurs exigences sans jamais négliger celles des locaux. Ainsi, toutes les infrastructures sont disponibles. Autre point fort et pas des moindres : la sécurité. Une police municipale efficace, une caméra sur le pont Saint-Jean et le développement de la vidéo-surveillance font de l’endroit l’un des plus sûrs de la région.
Sur le Cap d’Antibes, le prix d’appel avoisine 1.000.000 €. « Prévoir 2.000.000 € avec vue mer », précise Bernard Coucy de l’agence International du Cap d’Antibes. Si cette dernière est panoramique et que la surface s’élève à 200 m2, l’achat passe à un montant compris entre 3.000.000 et 4.000.000 €. La beauté du site tient en partie aux règles d’urbanisme en vigueur. Il s’agit d’une zone à 1500 m2 - certains espèrent qu’elle passe à 5000 m2 - avec un COS à 0,10 %. Le mitage y est interdit. La hauteur maximum des constructions : sept mètres au faîtage. Enfin, on a obligation de se soumettre à la servitude sémaphorique qui permet l’observation de tout le rivage depuis le phare. 60 % des biens relèvent de la résidence secondaire, 40 % de la principale. On évoque souvent les quatorze plus belles propriétés de la Baie des Milliardaires, dont le Château de la Croë, un pied dans l’eau de 2000 m2 sur huit hectares de terrain. L’appartement s’inscrit dans une niche. Dans le moyen de gamme, le mètre carré avec vue mer vaut de 4000 à 5000 €, de 6000 à 8000 € dans le haut de gamme. Des projets en cours d’examen affichent un prix de 20.000 € du mètre. La part de terrain reste anecdotique. Pour 1500 m2 avec vue, tabler sur 700.000 €. Enfin, la distinction est/ouest n’est plus d’actualité. « Sur le Cap martin, le prix d’appel peut varier de 2.000.000 à 3.500.000 € », indique Marie-France Dorlencourt de l’agence Azur Seaside Properties. Il se situe aux alentours de 5.000.000 € dans le domaine privé. Ce dernier est connu pour la taille de ses propriétés et pour la rareté des biens disponibles à la vente. Dans le secteur, le haut de gamme trouve immédiatement preneur. L’appartement se négocie à partir de 7000 € environ le mètre carré. On apprécie la Résidence Elia, la Réserve du Cap, le Castel Fiorentino, Les Hespérides, la Villa Salambo. Outre l’absence totale de nuisance dans ce site, la proximité immédiate de Monaco et de ses infrastructures constitue le principal argument de vente. Plus petit, le Cap d’Ail arbore des villas comprises entre 2.000.000 et 20.000.000 €. Davantage coté dans sa partie basse, il présente des prix en appartement identiques à ceux du précédent. Les ensembles recherchés sont la Résidence du Parc, l’Eden et la Villa Laura (petit immeuble intime sur l’eau). Là encore, très peu de terrains disponibles.
Les caps attirent une clientèle nord-européenne, anglo-saxonne et russe, issue du monde des affaires et de plus en plus jeune. Mue, dans un premier temps, par le plaisir, elle a pleinement conscience qu’elle réalise un placement sûr. Entre 1998 et 2005, les prix auraient été multipliés par deux, voire par trois sur le Cap d’Antibes. Ils auraient pris 50 % ces cinq dernières années sur les Cap d’Ail et Martin.
Par Laetitia Rossi - Photos Edith Andreotta
