Le marché niçois
Le segment haut de gamme de Nice attire toutes les convoitises.
Moins connu que celui de ses prestigieuses voisines, le segment haut de gamme de la capitale azuréenne attire toutes les convoitises.
Au cœur d’un bon réseau autoroutier et forte du deuxième aéroport du pays, Nice présente un parc immobilier à double entrée. S’il y en a pour tous les goûts et toutes les bourses, un marché haut de gamme à vocations nationale et internationale se distingue clairement.
Afin d’analyser l’offre, le découpage par quartiers s’impose naturellement. Giacomo Bergaglio du groupe Isit (04 93 16 80 62), spécialisé dans la clientèle italienne, précise que la sélection se fait par la qualité. Le Mont-Boron, à l’est de la ville, constitue le secteur le plus recherché. Il s’agit de l’adresse chic par excellence. L’accès est facile, la vue mer, quasi systématique, l’environnement, verdoyant, et le charme, sûr. Le nouveau centre commercial devrait également en satisfaire quelques uns. Marché de la villa Belle Epoque ou Art déco, mais aussi de l’appartement, la zone arbore un parc immobilier en parfait état. Outre les problèmes de stationnement, le centre-ville possède ensuite peu de défauts. Pourtant très proche du précédent, le port, fonctionne comme un petit village au cachet authentique. On pourrait néanmoins lui reprocher son manque de terrasse. Sur la Promenade des Anglais, où les panoramas sont époustouflants, les travaux d’aménagement et l’ouverture des plages en hiver ont favorisé l’appréciation des biens, même si le problème de stationnement demeure entier. A Cimiez, les espaces verts et le remarquable service de proximité compensent en partie l’absence de vues mer. Gairaut, au nord de la cité, affiche de belles et luxueuses propriétés, mais pêche par ses accès peu prestigieux. Fabron, plus à l’ouest, joue la carte des résidences de conception moderne, des vues sur la Baie des Anges et des expositions sud et sud-est. Seule ombre au tableau, la proximité de l’aéroport.
Encore très abordables en l’an 2000, les coûts niçois se rapprochent aujourd’hui de certains cannois. Benjamin Mondou de l’agence Century 21 Lafage indique que le prix d’appel de la villa de 200 m2 sur 1000 m2 de terrain avec vue mer au Mont-Boron s’élève à 1.200.000 €. Parmi les produits exceptionnels, on cite souvent Le Château La Tour et Le Roc Fleuri. Pour un appartement, agrémenté d’une terrasse, dans un ensemble avec piscine comme « Le Cap de Nice », « La Résidence Haussmann », « La Cisterna » ou encore « Le 51 Boulevard du Mont Boron », compter entre 6000 et 7000 € du mètre. Dans le quartier, quasiment arrivé à saturation, un seul programme neuf : Le Parc Blanche de Castille (cinquante quatre logements de prestige livrés fin 2007). La clientèle est étrangère à 71 %, souvent originaire d’Europe du Nord. Directement dans la continuité et entièrement face à la Grande Bleue, Franck-Pilate présente une fourchette comprise entre 6000 et 7000 € le mètre carré dans les résidences « Le Parc Vigier » et « La Perle ». Sur le port, mis à part « Le Neptune », prévoir 5000 € le mètre. La distinction faite, de longues années durant, entre le Quai Lunel et le Quai Papacino tend à disparaître. Frédéric Maignan de l’agence Agerim Villefranche et Président Orpi compare les trois collines à la mode. Sans doute, la plus accessible, Fabron offre des maisons individuelles avec vue mer à partir de 500.000 € et des appartements à partir de 3500 € du mètre. A Gairaut, la villa vaut entre 1.000.000 et 2.000.000 €. Plus local au niveau de la demande, Cimiez offre des maisons sans vue mer à partir de 750.000 € et des appartements entre 4500 et 5000 € le mètre, exception faite de certaines institutions comme le célèbre « Régina ». Ce professionnel averti réserve un traitement tout particulier à l’hyper-centre. L’avenue de Verdun avec vue mer et jardin, en étage élevé, s’acquiert à 6000 € le mètre carré. De 3000 à 5000 € sur Victor-Hugo selon l’immeuble, de 4000 à 4500 € sur la Place Masséna, et jusqu’à 5000 € dans la première moitié de la Zone Piétonne. Un programme neuf dans le Carré d’Or : Promogim, et une réhabilitation, Place Grimaldi. A quelques minutes de là, le Cours Saleya et la partie du Quai des Etats-Unis, qui s’entend de l’Hôtel La Pérouse au Jardin Albert-1er, affichent un coût de 7000 € du mètre, toujours pour des produits irréprochables. Comme tout marché dynamique, la cinquième ville de France se caractérise par une pénurie de l’offre, ce qui nous amène à nous interroger sur le développement du bâti. Jo Simon du groupe Meyerbeer apporte les premiers éléments de réponse. Sur le Mont-Boron, il n’y aurait qu’un seul terrain à la vente : 1000 m2 pour une constructibilité de 130 m2, vue mer, 400.000 €. Même constat à Cimiez. Gairaut et Fabron présentent encore quelques solutions. 1500 m2 à Gairaut s’enlèvent à un prix compris entre 400.000 et 450.000 €. Pour le second, seuls les lots en bordure de route sont à considérer à partir de 2500 m2. Prévoir 300.000 €. L’achat du terrain reviendrait donc plus cher que la construction.
« Le marché a pris plus de 40 % ces quatre dernières années… Les locaux ont de plus en plus de mal à se loger… » entend-t-on dire. Il convient néanmoins de nuancer le propos. Par rapport aux équivalents européens, notamment espagnols, Nice s’avère encore intéressante avec une plus-value annuelle de 7 à 10 % par an, bien meilleure qu’un placement financier. Autre source de spéculation, la transformation de maisons individuelles en copropriétés, pratique qui a souvent cours à Cimiez et au Mont-Boron. Investissement à retour immédiat, achat plaisir ou valeur-refuge ? Les trois à la fois, semble-t-il.
Par Laetitia Rossi - Photos Edith Andreotta
