Le marché du luxe à Nice
Si les caps azuréens, Villefranche-, Beaulieu-sur-Mer, Eze et Roquebrune-Cap-Martin, à l’est, Saint-Paul-de-Vence, Antibes, Cannes ou Mougins, à l’ouest, recèlent des produits exceptionnels, la capitale économique de la Côte d’Azur, cinquième ville de France, deuxième de PACA avec 348.720 habitants, ne renonce pas au segment du prestige. La preuve en images…
Lorsqu’ils évoquent le cas niçois, le logement des autochtones et le plan courant viennent à l’esprit des observateurs. Il reste, néanmoins, des quartiers exclusivement haut de gamme et des biens hors norme. La préfecture des Alpes-Maritimes est une cité magnifique, un amphithéâtre ouvert sur la Méditerranée, un joyau articulé le long de sa Baie des Anges. Elle présente la deuxième capacité hôtelière du pays, abrite le troisième aéroport et accueille, chaque année, 4 M de touristes. 12 % des habitations sont dédiées à l’usage secondaire et 9 % des résidents s’avèrent étrangers.
A l’origine, la ville se développe sur la colline du château, s’étendant, dès le XIVe siècle, en lieu et place de l’actuel Vieux-Nice. Plus ancienne, la rive gauche du Paillon, inspirée de l’urbanisme turinois, multiplie les larges rues ponctuées d’immeubles colorés, tandis que la droite, généreusement pourvue à partir de l’annexion par l’état français en 1860, serait davantage d’obédience haussmannienne, une tendance qui se traduit par de hautes façades en pierre plutôt qu’enduites d’ocre et de rouge. Au fil des décennies, les quartiers s’affirment. Le Vieux-Nice se dote d’églises baroques. Cimiez connaît son heure de gloire à la Belle Epoque. Le Mont-Boron, planté à quelques 200 mètres au-dessus du niveau de la mer dans sa partie haute, profite, sous le Second Empire, d’un reboisement. La colline se pare alors de pins d’Alep, de caroubiers et d’oliviers, au point d’arborer, aujourd’hui, 60 ha classés en espace boisé. Peu à peu, la Promenade des Anglais, 7 km de littoral reliant le bassin Lympia, un univers aux teintes sardes axé sur la plaisance, à l’aéroport, la limite ouest de l’agglomération, s’auréole d’immeubles résidentiels et d’hôtels de grand standing, parmi lesquels le Negresco et le Palais de la Méditerranée. Enfin, le centre, communément appelé Carré d’Or, obtient ses lettres de noblesse avec la zone piétonne, dans les années 1970, et la réfection de la place Masséna, au changement de siècle.
« Malgré la crise et une baisse sensible des tarifs de 5-10 %, le Mont-Boron demeure le secteur le plus cher de Nice », annonce d’emblée Benjamin Mondou de Century 21 Lafage Transactions. Dès l’automne 2008, le volume de ventes décroît ; pourtant, les valeurs se maintiennent. En cette rentrée, l’offre l’emporte à nouveau sur la demande. Le trois-pièces, ancien ou moderne, bénéficiant de 80-120 m2 habitables, d’une vue mer, d’un bel ensoleillement et, cerise sur le gâteau, de l’accès à une piscine, constitue le produit vedette. Scandinaves, Russes, Allemands et Anglo-Saxons, manifestement de retour, déboursent pour ces prestations de 800.000 à 1,3 M €, sans sourciller s’ils obtiennent du clé en main. Peut-être moins dynamique, la villa se divise en trois catégories : la petite maison niçoise, située près du Mont-Alban et orientée sur les toits de la ville, aux environ de 800.000 €, la bâtisse 1930 de 160 m2 sur une parcelle de 800 m2, entachée de quelques nuisances, entre 2 et 3 M €, et la propriété dite parfaite, à partir de 3 M €. Les gens du cru briguent la première. Un Polonais vient de débourser 1,8 M € pour une Art déco à rénover, issue de la deuxième tranche et rehaussée d’un beau jardin et d’une plongée sublime sur la Méditerranée. Sur ce créneau, la pénurie fait rage. Un Chinois s’allège, récemment, de 3,1 M € contre 300 m2 au confort dernier cri sur un terrain de 700 m2. Au sein de cette gamme, les acquéreurs potentiels sont aussi peu nombreux que les références disponibles. Parmi ses clients, Benjamin Mondou compte 70 % d’étrangers et 30 % de locaux, essentiellement des professions libérales prêtes à engager autour du million d’euros. Dans la mesure où le Mont-Boron jouit d’une position dominante et d’une certaine tranquillité, il n’entre pas en concurrence avec la Promenade des Anglais, plébiscitée, sur la portion comprise entre le Monument aux Morts et le Negresco, par les Italiens. Attachés à la proximité du cœur historique, du centre-ville et des plages, ils n’hésitent pas à faire l’impasse sur le bruit et la circulation routière quasi permanente, injectant de 7000 à 10.000 €/m2 dans le front de mer.
« Le luxe est d’abord une affaire d’emplacement, ensuite une question de critères », poursuit Chuck McKee de l’agence Haussmann International, qui rejoint son confrère dans le classement des quartiers. « Il convient, cependant, de se pencher sur le port, en cours de restructuration puisque l’on aborde en ce moment même la deuxième tranche de travaux. On parle ici d’une exception pouvant atteindre, comme sur le Mont-Boron ou la Promenade, 12.000 €/m2, et d’un ticket d’entrée de l’ordre de 6000 €/m2. » Cet été, un propriétaire espérait 1,5 M € pour un appartement de 130 m2 en excellente condition, quai des Docks, le plus coté grâce au soleil couchant et aux tableaux englobant les pointus de pêcheurs, la colline du château et la Baie des Anges. Très vite, un acheteur aligne la somme ; le vendeur se désiste, persuadé d’obtenir davantage dans les prochains mois. Paradoxalement, l’adresse ne propose pas un bon rendement locatif, sauf à tirer profit d’une exploitation saisonnière. Ce que n’a pas manqué de faire un autre, qui a enlevé son fief des tablettes en juillet dernier. L’intéressé, jeune et citadin, apprécie le paysage de carte postale, l’accessibilité pédestre à tous les commerces et services et le cocktail d’authenticité populaire et de luxe débridé. Et peu importe l’hétérogénéité du parc immobilier et des immeubles.
Par ailleurs, certaines unités méritent une attention spécifique : les hôtels particuliers que l’on s’évertue à reconstituer, les penthouses ou autre maisons de ville du bas du Mont-Boron, de l’avenue du Capitaine Scott ou du Parc Louisa, par exemple. Dans ce domaine fermé et gardé, une bâtisse restaurée de style vénitien, 450 m2 sur une parcelle de 800 m2 avec piscine, vaut 5.250.000 €. Le toit-terrasse du Beau Rivage, quai des Etats-Unis, 285 m2 entourés de 240 m2 d’extérieurs, atteint, quant à lui, 4,7 M €, juste parce qu’il n’y a aucun équivalent en termes de situation, de surface et de vue. Le marché de Cimiez est encore différent : éloigné de la Grande Bleue, il affiche des prix moins élevés et draine une clientèle plus locale. A l’instar du centre-ville, pris au sens large, incapable de décliner une typologie de produits aussi généreuse et variée que les précédents. Le boulevard Victor-Hugo se négocie de 5000 à 8000 €/m2, tandis que la place Masséna ou l’avenue de Verdun campent des enclaves toujours aussi exclusives.
Jean-Claude Caputo de Riviera Estates, représentant exclusif sur la côte du groupe de conseil immobilier anglo-saxon Savills, travaille ces niches sur tout le département, la capitale azuréenne y compris. Gairaut et Rimiez, sur les hauteurs nord et nord-est, restent les préférées des notables niçois en résidence principale. La villa de 150 à 350 m2 sur 500-5000 m2 avec piscine et vue mer, dans un domaine sécurisé, s’inscrit comme la référence phare, commercialisée entre 1 et 3 M €, de 1,3 à 1,4 M € en moyenne. Certains, plus âgés, préfèrent se rapprocher de la ville et optent pour le verdoyant et paisible Cimiez. Le collectif se situe entre 3500 et 6000 €/m2, au-delà dès qu’il s’agit d’un dernier étage avec terrasse ou d’un rez-de-jardin. Les constructions Belle Epoque, le Winter Palace, le Riviera Palace, le Régina ou l’Ermitage, sont toujours ultra prisées. Seules ombres au tableau : la rareté des extérieurs et les charges de copropriété parfois indécentes. « Bien sûr, les caps font rêver, mais Nice n’est pas en reste. En témoigne l’une des dernières ventes observées sur le Mont-Boron, à 15 M € », indique Chuck McKee. Les actuels aménagements urbains, le réagencement des terrasses des Ponchettes et la coulée verte sur le Paillon entre le MAMAC et la mer, devraient renforcer la tendance.
Par Laetitia Rossi
