Le cœur de Paris un marché tonique

Les quartiers du centre de Paris conservent leur cote d’amour, attirant majoritairement une clientèle parisienne et française séduites par le charme de son architecture, son positionnement géographique et son dynamisme. Balayant une large fourchette de prix, les quatre premiers arrondissements de Paris capturent d’élégants appartements, des biens d’exception et offre également de belles opportunités au primo-accédant.

Le cœur de la capitale est marquée par la noblesse intemporelle des immeubles haussmanniens mais vibre aussi sous le charme d’immeubles plus anciens comme le précise Vincent Mouisson directeur de l’agence Villaret Immobilier : « Les quatre arrondissements centraux de Paris offrent des différences notables au niveau architectural. Dans le Marais, le quartier le plus ancien de Paris, on trouve principalement une architecture datant du XVIIe et XVIIIe siècle. C’est moins uniforme que dans le 1er et le 2e arrondissement où les immeubles haussmanniens sont plus fréquents alors que dans le Marais il y en a très peu. C’est d’ailleurs un des charmes du 3e et 4e arrondissement, car ici aucun appartement ne se ressemble : c’est à chaque fois une nouvelle aventure ! Chaque appartement a ses spécificités, les typologies sont diverses et réservent de jolies surprises. Dans le Marais mais aussi dans le 1er et le 2e arrondissement, la « Rolls » des appartements, ce sont les biens situés dans les hôtels particuliers. Sur ce marché de niche, il y a hélas peu de turn over et quand un bien de ce type est à vendre, il ne reste pas longtemps sur le marché même s’il est plus cher qu’un appartement classique. Nous avons récemment vendu un appartement de 160 m2 à rénover situé dans un hôtel particulier édifié au XVIIIe siècle, donnant sur une cour pavée à 1.870.000 €. Le cœur de Paris bénéficie toujours d’une forte attraction, son côté central et sa variété architectural sont des atouts qui emportent l’adhésion d’une clientèle majoritairement française aux profils très variés : couples, célibataires, familles, retraités, branchés, artistes, financiers, acteurs de la nouvelle économie, personnalités ainsi que de nombreuses nationalités ».

Des hôtels particuliers avec jardin ou des appartements avec terrasse : si le centre de Paris en compte peu, il recèle quelques trésors de produits comme le souligne le spécialiste Benoit Vitu, créateur de l’agence Terrasses et Jardins : « Les arrondissements du centre de Paris offrent en effet peu de biens agrémentés d’un extérieur même si j’ai eu la grande surprise lorsque j’ai créé l’agence dédiée à la vente de biens avec terrasses, cours privatives ou jardins, en 1999, de signer mon premier mandat pour un duplex de 60 m2 doté d’une terrasse plein ciel situé sur l’île Saint-Louis ! Dans le 2e arrondissement, notamment vers Montorgueil, ce type de produits est plus courant, il y a quelques hôtels particuliers, des rez-de-jardin, des lofts, des ateliers et des derniers étages qui s’ouvrent sur des terrasses. On y trouve également quelques souplex donnant sur des cours pavées. Dans le 1er arrondissement, c’est exceptionnel, les immeubles haussmanniens et les constructions classiques plus anciennes offrent très rarement ce genre de prestations même si nous avons vendu il y a quelques années vers le Louvre, au dernier étage d’un immeuble de bureau un sublime appartement prolongé d’une très grande terrasse : il était exceptionnel ! Dans ces quartiers, la demande est soutenue pour bénéficier d’un bien avec terrasse ou jardin, mais l’offre est faible et maintient par conséquent des prix élevés ».

Façon loft, ce bien unique de 140 m2 situé dans le 2e arrondissement, s’ouvre sur un sublime jardin paysager à l’abri des regards. Sa pièce à vivre en open space est prolongée par une très belle chambre de maître. Le sous-sol, éclairé par de larges dalles de verre, dispose d’un bureau bibliothèque, de dressings, d’un sauna et d’une douche à l’italienne. 1.195.000 €. Terrasses et Jardins (01 47 27 10 50).

Dans le 2e, ce charmant duplex hissé aux derniers étages d’un immeuble situé au calme dans une impasse, s’ouvre sur une belle terrasse. Sur deux niveaux et 98 m2, il déploie un double séjour avec cheminée, une cuisine ouverte, une véranda et deux chambres. 1.050.000 €. Villaret Immobilier (01 42 78 17 78).

En plein cœur du Marais historique, ce sublime hôtel particulier en rez-de-jardin se compose d’une galerie d’entrée qui distribue une double réception, une salle à manger et une cuisine s’ouvrant sur le jardin. Il dispose également de 3 chambres dont une suite parentale et d’un bureau en sous-sol. Un deux pièces attenant complète ce bien d’exception. 4.995.000 €. Agence Immobilière des Enfants Rouges (01 44 61 70 70).

Dynamique mais irrégulier, le marché dans le centre de Paris enregistre selon ses quartiers des écarts de prix considérables comme l’explique Philippe Gaudry directeur de l’agence des Enfants Rouges : « Dans le centre de Paris, c’est-à-dire dans les 4 premiers arrondissements mais aussi dans les arrondissements limitrophes, le marché est très actif. Il a été un peu atone en début d’année en raison des attentats et d’une tentative spéculative qui a crispé les transactions mais il a retrouvé depuis trois mois une belle fluidité. Dans le cœur de Paris, la fourchette de prix est très large en fonction des quartiers et de la qualité des biens. Certaines adresses cotées comme la rue Saint-Honoré, le Palais Royal, les Tuileries, la rue de Bretagne, la rue Charlot, l’île Saint-Louis et bien sûr la place des Vosges sont clairement dans la fourchette haute du marché, on ne trouve pas de produit en dessous de 10.000 €/m2. La moyenne est entre 11.500 et 13.000 €/m2 dans le Marais, le 1er et le 2e arrondissement, les prix grimpent autour des 14.000 - 15.000 €/m2 pour des biens sans défauts bien situés, voir largement au-dessus pour des produits exceptionnels. Certains quartiers comme la rue Saint-Denis, la rue d’Aboukir et la rue Poissonnière dans le 2e ou le quartier de l’Arsenal dans le 4e, offrent encore des opportunités en dessous des 10.000 €/m2 mais plus pour très longtemps. On assiste à un phénomène de gentrification particulièrement prégnant dans le 2e et le 3e arrondissement qui sont en pleine mutation et les prix commencent à frémir. Le centre de Paris est un marché entretenu essentiellement par des Parisiens avec ces derniers mois l’arrivée significative de primo-accédant. A souligner également, le phénomène de locations saisonnières qui a particulièrement explosé dans le cœur de Paris et a bloqué le marché. Désormais cette activité est encadrée et cela devrait faire apparaître de nouveaux appartements sur le marché ».