Le choix de Monaco
Gros plan sur un marché porteur, prisé par une clientèle cosmopolite.
Cent trente agents immobiliers se partagent le marché… Un secteur qu’il convient de connaître avant d’en interpréter les tendances.
Avec 1,9 km2 seulement, la micro-principauté attire une clientèle internationale, dynamique et fortunée. Pendant longtemps, on lui a attribué les caractéristiques du paradis fiscal. Et cela suffisait à justifier la présence d’une élite financière étrangère et un niveau de prix bien supérieur à celui des voisins français. Qu’en est-il réellement ? Certes, le Rocher autorise quelques avantages fiscaux : pas d’impôt sur le revenu, les plus-values ou l’immobilier. Cette présentation ne concerne que l’achat ou la location d’appartements et fait l’impasse sur l’installation commerciale, qui ne constitue pas l’objet du propos. Néanmoins, il ne s’agit pas d’un paradis fiscal au sens littéral du terme. Simone Commandeur de l’Agence des Etrangers ironise même sur le sujet : « Des avantages fiscaux, un Hollandais peut en obtenir en Belgique. » Et la professionnelle de poursuivre : « Monaco offre avant tout une qualité de vie : la sécurité, de bonnes infrastructures (écoles, établissements hôteliers, boutiques), un climat exceptionnel et une atmosphère de tranquillité et de respect d’autrui. » « A tel point que les acquéreurs et les locataires se déplacent désormais avec leur famille dans le but de s’y installer à plein temps », ajoute Monica Barco de l’agence Lorenza von Stein. Le lien de cause à effet est évident : les acheteurs recherchent alors de grandes surfaces (entre 200 et 300 m2). Loi du marché oblige, ce type de produit vient parfois à manquer, alors que les petites unités sont nombreuses. Par ailleurs, à Monaco, il y a peu de villas ou d’hôtels particuliers occupés en pleine propriété et posséder un jardin ou un toit/terrasse constitue un luxe appréciable. Outre cette modification de tendance, on fait un autre constat concernant les rythmes de vente. « Par le passé, la majorité des transactions se réalisaient dans le premier semestre de l’année. Depuis deux ans déjà, on remarque qu’elles se répartissent plus équitablement.
Même si le début 2003 a été particulièrement calme (pour cause de conjoncture internationale), l’été et l’automne qui débute sont tout à fait satisfaisants », confie Céline Berry de l’agence John Taylor. Ceux qui ont hésité à acheter en début d’année ont trouvé dans la location un moyen de se loger en attendant d’y voir plus clair. Cela concerne plus particulièrement les grands appartements, dont les loyers se sont maintenus à un niveau sensiblement supérieur à celui du marché. Dans le sens contraire, la location a également ressenti le départ de certains Italiens qui profitaient de la promesse de Silvio Berlusconi, de défiscalisation la première année s’ils consentaient à rentrer dans leur pays avec leur argent. Il y a donc beaucoup de petits appartements sur le marché locatif, ce qui n’était plus arrivé depuis des années. Peut-être est-il également intéressant de connaître les modalités de bail. Il présente en général une durée d’un an, renouvelable. La Loi 887, qui se rapporte à certains cas, prévoit pour les gens qui ont cinq ans minimum de résidence à Monaco et six mois de travail, ou cinq ans de travail, un bail de six ans, résiliable tous les ans uniquement à l’initiative du locataire.
Il est toujours difficile de déterminer un prix moyen en Principauté. Il convient tout d’abord de savoir que la Loi Carrez n’y est pas en vigueur. On compte absolument tout (y compris les terrasses). Les coûts varient d’un quartier à l’autre bien sûr, mais également d’un immeuble à l’autre. On évoque une fourchette comprise entre 10.000 et 20.000 € le mètre carré selon les prestations pour des appartements n’étant pas soumis aux lois sociales 12035 et 887. Ainsi, il apparaît que le moderne se vend mieux que l’ancien et que le Carré d’Or, Fontvieille et le Port - dans cet ordre - arrivent en tête des quartiers les plus recherchés. Les prix sont restés stables. La clientèle est familiale, issue du monde des affaires (quelques personnalités du sport ou du showbiz) et étrangère, avec une dominante nord-européenne. Céline Berry remarque une récente percée venue de Hong Kong.
Spéculatif ou plaisir ? L’investissement dans un bien monégasque relève des deux aspects à la fois : plaisir, car il permet une qualité de vie unique et spéculatif, dans la mesure où le marché jouit d’une telle sécurité qu’il ne présente aucun risque de récession. Monica Barco conseille même l’achat de petites unités en vue de les regrouper afin de répondre pleinement à la demande actuelle. A bon entendeur…
Par Laetitia Rossi - Photos Edith Andreotta
