Le Cap Ferrat ou le secret de l’exception

Quelques appartements, cinq cents villas et une renommée internationale

Cinq cents villas, quelques appartements à l’entrée de la presqu’île ou dans le village et une renommée internationale... L’adage « la rareté fait le marché » sied parfaitement à la péninsule la plus exclusive de France.

Indépendante depuis 1904, la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat fait couler beaucoup d’encre : on évoque ses illustres pensionnaires et son affolant prix au mètre carré, « le plus cher du pays », se risque-t-on à affirmer. Difficile pourtant d’obtenir des certitudes tant la discrétion reste de mise. Les informations tenues pour acquises relèvent de l’histoire, le présent se diluant dans un discours entre réalité et légende. Ce respect de l’intimité, aussi sûr que les hautes haies des belles propriétés, les acquéreurs du Cap Ferrat y tiennent farouchement.

Cette villa Belle Epoque de 400 m2 (cinq chambres) sur 2000 m2 de terrain abrite de larges terrasses à balustre, un escalier à double révolution pour accéder à la piscine et une frise. L’intérieur fait état d’une rénovation parfaitement réussie. A côté du triple séjour et de ses deux cheminées, une salle, entre boudoir et jardin d’hiver, joue de son charme suranné. Location : à partir de 50.000 €. John Taylor (04 93 76 02 38).

Les architectes du Cap Ferrat osent parfois la contemporanéité. Comme ici, avec cette maison de 190 m2 (cinq chambres dont une indépendante) sur 3600 m2 de terrain. Si les ruptures de rythme et les niveaux ne sont jamais francs, la géométrie, quant à elle, ne tolère pas le compromis. La Méditerranée prolonge la piscine d’une belle manière. Ici, la circulation se fait en douceur. Deux marches et l’on accède à la salle à manger depuis le salon, quelques pas, et l’on aperçoit la cuisine. Une chambre et une salle de bains fusionnent, une autre compte sur le dressing pour la séparer du lieu dédié aux affusions. Partout, le blanc l’emporte. La réalisation rappelle Le Corbusier : l’architecture au service de la fonction... A moins que cela ne soit le contraire. Location : aux alentours de 50.000 €. Agence du Littoral (04 93 01 23 23).

On entend son ressac depuis la porte d’entrée. Après avoir emprunter l’escalier, superbe travail de marqueterie, on la découvre enfin. La mer s’étend à perte de vue, s’abîme sur le cap et s’épanouit dans la rade de Grasseuil. Surprenant, ce pied dans l’eau réunit à la fois les atouts de l’appartement (dans la bâtisse principale) et ceux de la villa (dans celle dévolue aux invités). L’accès à la mer se fait par un ponton privatif. Au sein de la résidence de maître, 190 m2 (quatre chambres), la Renaissance côtoie la Belle Epoque. A l’intérieur, des colonnes corinthiennes, du marbre et de la mosaïque au sol, des plafonds peints et du bois sculpté. A l’opposé, le pavillon d’amis de 180 m2 (trois chambres plus deux studios indépendants), prend le parti de la rusticité, accueillante et confortable. 8.500.000 €. Lorenza von Stein (00 377 97 97 02 77). Correspondant français : Côté Sun.

Donatella Moja de l’agence John Taylor dresse la typologie des villas. Entre 1,8 et 2,5 M €, on obtient une petite maison sans vue ou avec un léger aperçu mer, à refaire. Ces biens ne restent jamais longtemps sur le marché et attirent deux catégories de clients : l’une souhaite rénover et revendre ; pour la seconde, le produit constitue l’unique occasion d’accéder à la propriété sur le cap. 200-250 m2 sur un terrain plat et avec une vue valent entre 3 et 5 M €. Là encore, la pénurie sévit, le budget moyen oscillant entre 4 et 7 M €. De 8 à 15 M €, on trouve de belles maisons (300-400 m2 sur 2000-2500 m2) avec de magnifiques vues mer. Un vrai pied dans l’eau avec parc et piscine, une denrée rare même sur le cap, coûte au-delà de 20 M €. La professionnelle estime le parc disponible à la vente à une vingtaine de propriétés. Jean-François Dieterich de l’Agence du Littoral complète l’analyse : « Depuis trois ans, on observe dans les agences une raréfaction de biens entre 2 et 3 M €. L’essentiel de l’offre se situe entre 4,5 et 10 M €. Et au-delà de 2500 m2 de terrain, idéalement placés, prévoir entre 10 et 30 M €. Bien sûr, cette fourchette, déjà large, n’englobe pas l’exception. Sur 500 villas, moins de 6 % par an reviennent sur le marché. Plus abordable, l’appartement fait état d’un mètre carré moyen, sans vue mer et à rénover, à 5000 €. A noter, sur le Cap Ferrat, la zone urbaine s’avère réduite et les constructions, moyen de gamme, des années 50 à 70 abritent de petites unités. Difficile effectivement de trouver un lot supérieur à 75 m2. Sous la pression de la demande davantage portée sur la grande surface, le phénomène devrait être corrigé dans les années à venir. Le mètre carré en bon état et orienté sur la Grande Bleue évolue entre 6000 et 10.000 € ».

Le gérant de la structure implantée sur le Cap Ferrat depuis 1946 constate une augmentation générale de prix supérieure à 50 % ces cinq dernières années, le haut de gamme et les meilleures situations ayant plus réagi encore. Depuis une décennie, le Cap Ferrat a distancé le Cap d’Antibes en matière de coût. Donatella Moja conseille cependant la prudence : ces derniers mois, on assiste à un ralentissement sur le bas et le moyen de gamme et on enregistre une demande grandissante en matière d’estimation, ce qui laisse présager une arrivée prochaine de nouveaux produits sur le marché et donc une croissance des valeurs inférieure à celle passée.

La clientèle est étrangère et s’installe en résidence secondaire. Le Cap Ferrat accueille des Anglais, des Irlandais, des Américains et des Russes et toujours quelques Italiens ; des Belges, des Suisses et des Allemands dans une moindre mesure. Jean-François Dieterich attribue la percée irlandaise aux récents aménagements fiscaux de leur pays d’origine. « Moins nombreux qu’il y a deux ans, les clients se positionnent sur des budgets plus élevés », remarque Donatella Moja. Angela Kleiber de l’agence Lorenza von Stein s’entend avec les agences John Taylor et du Littoral sur les raisons de l’engouement : « La vue mer constitue une priorité et la sécurité, domaine dans lequel les autorités ont consenti d’importants efforts, apparaît comme un avantage indéniable. Dans le village, authentique à souhait, on vit bien. Si les surfaces de terrain sont inférieures à celles du Cap d’Antibes, les panoramas Méditerranée, la découpe de la côte escarpée et la végétation luxuriante rivalisent de beauté. Quant à la situation géographique de l’endroit, entre l’aéroport international de Nice Côte d’Azur et la Principauté de Monaco, elle lui garantit une élégante et fortunée fréquentation internationale. »

Dès l’origine, cette clientèle si particulière participe à la réputation du Cap Ferrat. Nicolas II, l’Impératrice Eugénie, Elisabeth d’Autriche, Marie de Roumanie, James Gordon Bennet et surtout Léopold II et Béatrice de Rothschild y séjournent. L’après-guerre (39-45) apporte aussi son lot de célébrités : Charlie Chaplin, David Niven, Elisabeth Taylor, Gregory Peck... Des Présidents de la République plébiscitent le cap : Vincent Auriol, René Coty, Charles de Gaulle, Giscard d’Estaing. Des écrivains y effectuent leur retraite : Somerset Maugham, Blaise Cendras, Armand Lanoux, Alain Decaux, tout comme des artistes : Jean Gabin, Jean-Paul Belmondo, Gilbert Bécaud, Charles Aznavour, Jacques Tati, Bourvil, Jean Marais ou encore Jean Cocteau. Quelques bâtisses rappellent cet âge d’or : les villas Baïa deï Fiori, des Cèdres et Fiorentina, Le Trianon ou Lo Scoglietto. De grands architectes contribuent au prestige : Oscar Niemeyer signe le dessin d’une propriété de la pointe Saint-Hospice. Norman Foster réalise La Voile et un élève de Le Corbusier trace La Ligne Droite. Svetchine père et fils s’expriment aussi avec talent. Le cadre préservé et la parfaite intégration du bâti, on le doit enfin à la vigilance des Bâtiments de France et des diverses associations environnementales. Le Cap Ferrat se partage entre site classé (permis de construire soumis à la DDE et aux Bâtiments de France) et site inscrit dans la partie village.

« La location saisonnière de villas affiche enfin un taux de remplissage de 90 % les deux mois d’été, de 50 % en juin et septembre », précise Jean-François Dieterich. « Prévoir 30.000 € minimum et une moyenne de 70 € mensuels en haute saison », ajoute Donatella Moja. Les amateurs d’appartements déboursent 2000 € pour un deux-pièces et 7000 € pour 90 m2. Peu de beaux produits dans le collectif, des biens exceptionnels dans l’individuel.

Par Laetitia Rossi - Photos Edith Andreotta