La location sur la Côte d’Azur
Le littoral entre Menton et Saint-Tropez est un secteur qui attire un public large et cosmopolite. Certains optent pour la location saisonnière et les luxueuses maisons des caps, du bassin cannois ou de la cité tropézienne.
Le littoral entre Menton et Saint-Tropez est un secteur qui attire un public large et cosmopolite. Certains optent pour la location saisonnière et les luxueuses maisons des caps, du bassin cannois ou de la cité tropézienne.
L’Observatoire du Tourisme de la Côte d’Azur établit que 40 % des actifs des Alpes-Maritimes doivent leur emploi à l’activité. Un séjour sur deux s’effectue en hôtel. Un sur cinq affiche une motivation professionnelle. Si Monaco arrive en tête des sites les plus visités, le Vieux-Nice, la Promenade des Anglais, La Croisette, le Cap d’Antibes, le Cap Ferrat, le village d’Eze et Saint-Paul dépassent le million de promeneurs. Depuis plus d’un siècle, l’engouement persistant pour le département participe à son développement démographique et économique. Les nombreuses plages, de sable entre Antibes et Mandelieu, ne suffisent pas à le justifier. Outre l’ancrage historique, le climat et la beauté des villes, les infrastructures d’accueil constituent un élément d’explication. En effet, rien ne manque : des excellentes tables aux boutiques de luxe, des rues animées aux établissements de nuit, des expositions artistiques aux plages hautes en couleurs… Tant de richesses que ne nous envie pas Saint-Tropez, le mythique village varois. Nulle raison donc de bouder son plaisir et de délaisser le sud-est français au profit de destinations… même moins onéreuses. Toujours selon L’Observatoire du Tourisme de la Côte d’Azur, la location saisonnière concerne 6 % des séjours. Pierre Karim de l’agence Haussmann Real Estate rayonne de l’est niçois au Cap Martin, la dernière péninsule avant la frontière italienne. Le Cap Ferrat figure sans aucun doute parmi les secteurs les plus sélects du pays. On enregistre chaque année environ une trentaine de maisons dévolues à la location, à partir de 50.000 € le mois d’été. Une valeur qui peut doubler, voire s’envoler selon les produits. Le pic de fréquentation est atteint en juillet et en août, mais l’endroit fait également recette au moment du Grand Prix de Monaco et parfois durant le Festival International du Film qui se tient à Cannes. En mai, on peut s’attendre à des prix inférieurs de 20 à 30 %. On distingue deux types de clients : les hommes d’affaires, souvent âgés d’une quarantaine d’années, et les familles fortunées qui descendent sur le cap par tradition. Anglais, Irlandais, Italiens, Allemands, Suisses, Russes et représentants des pays de l’Est accourent. Le Cap Martin, à peine moins élevé, apparaît comme un micromarché à la confidentialité très marquée. Ici, on recherche essentiellement la proximité de Monaco. A Villefranche-sur-Mer et dans sa rade magnifique, Beaulieu-sur-Mer fort d’un riche patrimoine Belle Epoque, Eze et Cap d’Ail, les coûts dépendent davantage de la nature du bien et de ses prestations que de leur adresse. Ils démarrent à 30.000 € pour dépasser 70.000 €. Le taux de remplissage s’avère variable d’une année sur l’autre, moyen au cours de l’été 2006. Un constat sans doute lié à la pénurie de solutions conformes aux exigences de la clientèle. Les séjours durent en moyenne un mois. Difficile de conclure à la concurrence des hôtels, les deux services présentant de nombreuses différences. Sur le Mont-Boron, la demande est moindre. Le cadre plus urbanisé ne se rapproche pas véritablement de l’idée que l’on se fait des vacances. Le quartier niçois attire une clientèle amatrice de plaisirs citadins ou appréciant la proximité de l’aéroport international. Accessible (10.000-15.000 € le mois) et générant principalement des séjours d’une semaine, il subit la concurrence directe de l’accueil hôtelier. De standing comparable, la zone entre Nice et Monaco a ses aficionados, le bassin cannois, les siens. En cas de remplissage maximum, ils peuvent jouer la complémentarité.
Marie Cervera de Labouré Immobilier dresse un bilan plutôt positif de l’année 2006, allant jusqu’à évoquer sur Cannes un taux de remplissage de 80 %. « Les Européens du Nord raffolent des lieux sereins, calmes et proches de la mer. Les Russes fondent pour les architectures modernes, les panoramas Méditerranée et les parcs arborés », insiste la spécialiste. En été, La Californie et Super-Cannes tiennent le haut de l’affiche. Pour 25.000 € mensuels, on peut s’attendre à une villa (quatre chambres) orientée sur la Grande Bleue. Avec 180.000 €, on obtient une propriété avec tennis, home cinéma et maison de gardiens. Les férus d’appartements, excellents clients des plages, prennent la direction de La Californie ou de La Croisette. Un trois-pièces dans le second secteur vaut 8500 €, un T4 dans le premier, 15.000 € par mois. La qualité des résidences avec piscine et navettes de La Californie justifient cette différence de prix. On voit le rapport s’inverser en période de festivals. 500.000 congressistes foulent chaque année le sol azuréen d’après les chiffres de L’Observatoire du Tourisme de la Côte d’Azur. Beaucoup viennent à Cannes, cité très dynamique en la matière. Le MIPIM (immobilier) se déroule à guichet fermé du 12 au 16 mars. Chaque année, on manque de collectif. Prévoir 3200 € la semaine dans un T3 sur La Croisette, 3500 €, un T4 sur La Californie. Le MIPTV, du 16 au 20 avril, et le MIPCOM, en octobre, arborent un taux de remplissage de 85-90 % et des coûts légèrement inférieurs aux précédents. Organisé en juin et dédié au film publicitaire, le Cannes Lions se montre de plus en plus porteur. Quant au MIDEM de janvier, il permet la location de 60 % du parc disponible. Tous déplorent encore la perte du très lucratif GSM (télécommunication) au profit de Barcelone. Cette saison, on fonde de bons espoirs sur le Festival International du Film. A plus de deux mois de l’ouverture de sa soixantième édition, les réservations portent déjà son occupation à 80 %. Un F3 Croisette vaut 8000 €/semaine ; un T4 Californie, 9000 €. Les festivaliers préfèrent bien sûr la portion entre le Palais des Festivals et le Martinez. Les villas se louent à la soirée ou à la semaine. 6000-8000 € équivalent à une fête de cent personnes, 28.000 €, à une maison de cinq chambres avec appartement indépendant durant sept jours. D’importants efforts sur la qualité de l’accueil ont déjà été consentis. Reste à améliorer la sécurité.
L’été venu, le Cap d’Antibes rassemble ses inconditionnels. Le taux de remplissage atteint 80 % : les grosses propriétés trouvent toutes preneurs, la gamme intermédiaire souffre plus. Sept chambres avec vue mer côté ouest se négocient 100.000 €/mois. 25.000 € correspondent au premier prix pour quatre chambres à l’intérieur du cap. L’avancée antiboise ne possède ni équivalent ni concurrent, excepté peut-être le Cap Ferrat.
« Mougins attire une clientèle estivale et MIPIM. On vient trouver là le mas provençal et le cadre verdoyant à dix minutes de Cannes. Les grilles de prix commencent à 18.000 €/mois ; la moyenne se situe à 50.000 € », poursuit Marie Cervera. On y voit des Anglo-Saxons, des familles et des golfeurs. Seule Valbonne propose un profil équivalent et des coûts moindres.
Pour Laurence Beauchamp de John Taylor Saint-Tropez, l’été 2006 a été radieux pour les villas. Cette embellie matérialise l’amélioration notable de la sécurité. Les prix démarrent en appartement à 10.000 € le mois (trois chambres sur le port), à 18.000 e pour une maison de village. Les quartiers prisés, Les Parcs de Saint-Tropez, Le Capons et le secteur proche des plages de Ramatuelle et du Club 55 s’obtiennent en villa à partir de 50.000 €/mois. Le montant d’une location mensuelle peut avoisiner de manière exceptionnelle 200.000 € (un sublime pied dans l’eau avec personnel à demeure). Le parc locatif gagnerait à connaître quelques améliorations, notamment au niveau des services et de la décoration, parfois un peu surannée. La climatisation et le ménage quotidien devraient figurer comme le minimum requis. On accueille encore quelques industriels français, mais surtout des Suisses, des Belges, des Anglais et des Américains. Les ressortissants de l’Oncle Sam opèrent leur retour, pour des séjours courts (dix/quinze jours tout au plus). Depuis trois ans, les Russes s’intéressent à l’exception varoise et se positionnent sur le très haut de gamme. Les habitués ont bien essayé la Croatie et la Sardaigne, mais sont revenus. Les réservations débutent en janvier et se terminent en avril. Quelques-uns plébiscitent l’avant et l’arrière-saison et bénéficient d’un rabais de 30 % par rapport à juillet et août. La douceur de l’hiver 2006 n’a pas manqué d’attirer enfin les clients de Noël sur les rivages tropéziens.
Par Laetitia Rossi - photos : presse
