La location saisonnière sur la Côte d’Azur
L’été venu, la Côte d’Azur fait les yeux doux aux nantis des quatre coins de la planète. Si le Cap Ferrat et Saint-Tropez semblent surfer sur un réel effet de mode, Cannes et Mougins, à l’instar des caps d’Antibes, d’Ail et Martin, se préparent aussi à une saison porteuse.
Sur 139 pays étudiés par le cabinet Booz & Company, la France prend la 3e place du classement touristique au regard de critères aussi variés que la santé, l’hygiène, la sécurité, la qualité des infrastructures, les prix, l’offre culturelle, la protection de l’environnement et la réglementation. Des paysages provençaux et alpins aux plages méditerranéennes, la Côte d’Azur exerce un réel pouvoir de séduction. Selon le Comité Régional du Tourisme, la destination attire, chaque année, 10,3 M de visiteurs (en comptant Monaco). Ils passent en moyenne 6,5 nuits sur place. En fonction de la période, ils sont entre 60.000 et 600.000 par jour à fouler le pavé azuréen, les extrêmes étant enregistrés à la mi-décembre et au 15 août. Les 50 % d’étrangers se composent à 21 % de Britanniques, 21 % d’Italiens, 8 % d’Allemands, 8 % d’Américains et 6 % d’Européens de l’Est. Depuis plus d’un siècle, le secteur d’activités constitue « un fort moteur de développement démographique et économique », au point d’inscrire la côte comme une référence au niveau mondial. 20 % viennent pour la première fois, simplement mus par son image et sa réputation. Les Alpes-Maritimes proposent 154.000 lits, dont 40 % en structures hôtelières. Riche de 732 hôtels, le département se trouve au deuxième rang national. Un constat à mettre en perspective avec le dynamisme de l’aéroport, desservi par de nombreuses lignes à bas prix en provenance de toute l’Europe. Rien que le Paris-Nice compte 3,2 M de passagers. En parallèle, Antibes reste le plus important port de plaisance. Il ne s’agit pas, dans l’analyse, de reléguer le bateau au second plan. La croisière se porte bien et génère un afflux de près de 1 M d’individus. Décidément, pour la location saisonnière haut de gamme, un système qui évolue clairement vers une configuration axée sur le service, les indicateurs sont au vert.
« L’est des A-M assiste clairement à la prédominance du Cap Ferrat, une péninsule à la végétation luxuriante baignée par les eaux méditerranéennes, à la fois proche de la très sélecte Principauté de Monaco et de l’aéroport international Nice Côte d’Azur », démarre Lydia Laurent de John Taylor. Même si l’on retrouve cet engouement sur les caps d’Ail et Martin, Beaulieu et Villefranche-sur-Mer, les prix peuvent aller, à bien équivalent, jusqu’à 20 % en moins. Les locataires potentiels, essentiellement des Européens de l’Est, mais aussi des Américains et des ressortissants de pays émergeants comme la Chine ou l’Inde, prêts à débourser de 100.000 à 300.000 € le mois d’été, recherchent cinq suites minimum, un terrain plat, des finitions contemporaines, une vue sur la mer et un accès pédestre à la plage. La propriété pied dans l’eau, généralement comprise entre 500 et 600 m2, oscille, quant à elle, entre 250.000 et 300.000 €/mois. Tous privilégient le service : l’entretien intérieur et extérieur, la lingerie et la cuisine sont quasi systématiques. Cette évolution du marché nécessite, de la part des professionnels, un suivi quotidien tout aussi exigeant que la conciergerie de type palace. Un bon tiers revient chaque année et conserve son bien. Tout secteur confondu, le taux de remplissage avoisine 70 % ; Ferrat, le plus onéreux, réalisant aussi les meilleurs scores. Les réservations s’établissent en général courant mars/avril, voire mai. Pour les propriétaires, la mise à disposition de leur fief apparaît, désormais, comme une pratique courante, d’autant que tous les risques, à commencer par la dégradation, sont envisagés et anticipés contractuellement. La spécialiste note, enfin, une recrudescence de demandes de location meublée pour une durée d’un an, souvent un tremplin avant l’achat. Une villa de cinq chambres, ouverte sur la Grande Bleue, peut, dans ce cas, valoir 20-40.000 €/mois au Cap Ferrat, tandis qu’un appartement d’environ 150 m2 dans une résidence avec parc et piscine de Cap d’Ail reste susceptible de tourner autour de 10.000 €.
« A l’exception de quelques soirées ponctuelles organisées durant le Festival International du Film de Cannes, le Cap d’Antibes fonctionne surtout en été. De quatre à douze chambres, les villas coûtent entre 25.000 et 300.000 €/mois, la plupart des baux concernant la tranche large de 60.000 à 200.000 € », poursuit Jacqueline Swaep de John Taylor. 70 % des intéressés sont originaires d’Europe de l’Est et âgés de 30-40 ans, une population fort sensible à la carte de visite que représente le spot à la renommée mondiale. Les 30 % restant se composent majoritairement de Français et d’Anglais. La disparité de prix observé entre Ferrat et Antibes tient à l’essence même de l’offre, plus variée sur le second. Cette typologie diversifiée autorise logiquement un large éventail de tarifs et de profils. En 2011, 80-90 % du parc immobilier se révèlent occupés. Début février, 20 % sont déjà sous le joug d’une réservation pour 2012 et 20 % justifient d’un accord verbal. Les amateurs recherchent la proximité des lieux de baignade, de Juan-les-Pins et de l’Hôtel du Cap, duquel ils fréquentent la plage et le restaurant. La durée des séjours aurait tendance à augmenter. Quelques-uns partent sur un total de deux à trois mois. Grâce à la qualité des infrastructures aéroportuaires, le chef de famille multiplie les allers-retours professionnels. Si, à Cannes, on ne sent pas la crise sur le front de l’occupation estivale, les retombées des congrès se limitent au très sélectif micromarché de La Croisette. Les villas et les quartiers plus excentrés, comme La Californie, suscitent moins d’intérêt que par le passé de la part des sociétés locataires qu’il s’agisse du MIPIM ou du festival du film, alors que le moindre studio ou T2 du Palm Beach part à 10.000 € la quinzaine de mai et qu’une surface de 150-300 m2, face au Palais, pourvue d’une terrasse où organiser des cocktails et des interviewes, atteint 100.000 €. En revanche, la prise d’informations pour juillet et août débute dès janvier dernier. Les villas évoluent de 30.000 à 200.000 € et affichent, à prestations identiques, sensiblement les mêmes prix que le cap voisin. Sur Mougins, la saison, plus courte, est alimentée par les Anglo-Saxons, disposés à injecter de 20.000 à 100.000 €/mois. En terme de dynamisme, la banlieue bucolique de Cannes joue un cran en dessous. D’ailleurs, il s’avère plus aisé d’obtenir des périodes de quinze jours.
« Saint-Tropez draine deux catégories de clients aux aspirations souvent opposées », complète Danielle Paban de Beauchamp Estates. Les familles recherchent une facilité d’accès à la Méditerranée et un univers préservé, calme et reposant du côté de Ramatuelle, Gassin ou Grimaud, qu’elles paient de 40.000 à 80.000 €/mois. Pas franchement séduites par les bains de foule, elles ne se rendent pas sur la place des Lices et le port de Saint-Tropez tous les jours. D’autres, de 25 à 55 ans, ciblent clairement les plages de Pampelonne, le Club 55 et Nikki Beach en priorité, une bâtisse au goût du jour et au luxe ostentatoire jouissant d’un panorama azur. Souvent russes, ils se retrouvent les deux dernières semaines de juillet pour des soirées entre amis et des sorties festives.
« Il convient d’établir une distinction nette entre les personnes attachées à une qualité de vie et de réception et celles désireuses de se rendre quotidiennement à Saint-Tropez », précise Marie-Christine Cases de L’Immobilier à la Carte. Les premières se montrent sensibles aux espaces conviviaux et chaleureux, à la capacité d’accueil et à la fonctionnalité des terrains et des piscines. Elles reçoivent, se rassemblent et profitent de chaque instant passé sur la presqu’île varoise. Bien sûr, elles tiennent farouchement à la proximité de la plage et au service. Une maison standard de quatre/cinq chambres se loue, dans cette optique, de 30.000 à 100.000 €/mois. Sept/huit suites au sein des Parcs de Saint-Tropez ou une demeure aussi spacieuse que prestigieuse hors domaine va de 130.000 à 250.000 €. Les autres veulent se rendre au mythique village à pied. Or,
