La location saisonnière
La Côte d’Azur a encore de beaux jours devant elle…
On évoque souvent ses concurrentes plus exotiques et moins onéreuses, mais, au regard des résultats enregistrés sur la dernière période, la Côte d’Azur a encore de beaux jours devant elle…
Les évènements du 11 septembre 2001 ont particulièrement réagi sur le marché de la location de prestige », introduit Angélique Le Guelvout d’European Villas International. A l’instar des scores enregistrés dans l’hôtellerie, le taux de remplissage des maisons situées entre Villefranche-sur-Mer et le Cap Martin baisse de 25 à 30 % les années qui suivent. Les Anglo-Saxons, qui représentaient 60 % des locataires, voient leur part diminuer par la désaffection immédiate de la clientèle américaine. Les prix chutent de 15 à 20 %. L’intensification de la percée russe vient très vite nuancer la noirceur du tableau. Ces deux dernières saisons, on assiste même à une reprise sur les premiers prix en matière de villas de prestige et sur le très haut de gamme. Le nombre des anglophones a retrouvé son niveau d’antan avec l’augmentation du chiffre d’Anglais, d’Ecossais et d’Irlandais. Les Russes jettent leur dévolu sur les propriétés les plus prestigieuses et apprécient la proximité immédiate de la mer. Les Américains confirment leur retour sur la Côte d’Azur. « On loue de plus en plus tard », ajoute Judith Davis de Burger Davis Sotheby’s International Realty. Par le passé, l’essentiel des réservations se faisaient en janvier, aujourd’hui mars constitue le pic de négociation. Cette professionnelle se rappelle qu’en 2005, certaines affaires se sont conclues en juin pour une occupation en juillet et en août. Les locataires apprécient davantage le « tout compris » que les services en sus. On remarque des comportements récurrents selon les nationalités : les Américains plébiscitent la prestation type conciergerie de palace. Les Moyen-Orientaux optent pour de grandes villas ou des penthouses sur La Croisette et se déplacent avec leur personnel. Les Anglais, francophiles en diable, font preuve d’une véritable autonomie durant leur séjour. Quant aux Russes, ils fondent littéralement pour le cocktail « adresse sur l’eau et ambiance festive ». Alain Rodriguez de l’agence Rodriguez Real Estate considère l’incidence du 11 septembre comme un phénomène très ponctuel sur le segment de l’exception. Ainsi, les grosses propriétés ont affiché complet en 2005 de Villefranche-sur-Mer à Roquebrune-Cap-Martin. Les agen-ces du secteur ont déjà enregistré quelques réservations pour l’été 2006. Autre changement, structurel cette fois : le raccourcissement des séjours. En rajeunissant, la clientèle, aujourd’hui âgée de quarante à soixante ans, s’avère moins disponible, car en activité et plus mobile. « Si autrefois, elle restait sur la côte un à deux mois, elle se contente aujourd’hui d’une quinzaine de jours », concède Angélique Le Guelvout.
La location saisonnière sur la Côte d’Azur plie au moment des crises, mais ne rompt pas. L’examen des coûts suffit à s’en convaincre. Il convient de scinder le territoire en deux, l’est et l’ouest du département, et de faire apparaître des micromarchés bien spécifiques. « Sur la portion comprise entre Nice et la frontière italienne, le Cap Ferrat joue les têtes d’affiche », établit Angélique Le Guelvout, « avec un prix d’appel à 30.000 € (trois chambres sans vue) le mois d’été, une moyenne entre 55.000 et 70.000 € (quatre/cinq chambres avec piscine) et des valeurs maximum au-delà de 250.000 € (plusieurs maisons sur un terrain plat en bord de mer). Russes et Anglais se partagent le secteur. Le parc locatif a été rempli à 80 % en juillet et août 2005, contre 60 % en moyenne saison. Alain Rodriguez indique que, sur le très haut de gamme, avec des propriétés se louant entre 200.000 et 300.000 € le mois, le taux de remplissage est de l’ordre de 100 %. Sur les 500 villas du cap le plus cher de France, on compte 10 % d’importantes propriétés, seulement 15 % d’entre elles font l’objet d’une location. Ajoutez à cela le fait que les nouveaux acquéreurs effectuent de colossaux travaux et ne mettent plus leur bien à disposition. Selon Angélique Le Guelvout, la zone Villefranche/Beaulieu-sur-Mer arrive en deuxième position. Les Anglais et Européens du Nord apprécient le côté petites villes authentiques du bord de mer. 25.000 € correspond à une petite maison familiale avec ou sans vue, 50.000 € constitue le prix moyen et 180.000 € concerne les records. Le taux de remplissage est élevé surtout sur les villas intermédiaires. Le Cap Martin est une niche, avec seulement quelques maisons de construction récente à louer, et attire les Italiens sur des biens dits familiaux. On raffole du quartier du Golf Bleu pour son accès aisé à la mer. Le bas du Cap d’Ail, proche de Monaco, remporte tous les suffrages auprès des plus jeunes. On y monte facilement à 70.000 € le mois pour un beau produit avec des envolées à 120.000 €. Eze-sur-Mer est légèrement inférieur en prix à Villefranche. Sur les hauteurs d’Eze, on change de marché avec des villas de cinq chambres avec piscine et vue mer à 25-30.000 € le mois. Tout le secteur est du département a enfin bénéficié des efforts consentis en matière de sécurité.
A l’ouest de la capitale azuréenne, le Cap d’Antibes constitue un véritable chant des sirènes en été, décrit Judith Davis. Il se permet ainsi des prix supérieurs de 25 % par rapport à Cannes. La moyenne y avoisine les 65.000 € et le haut du panier flirte avec les 180.000 € le mois. Il s’agit de l’endroit le plus demandé par la clientèle russe pour la proximité de la Grande Bleue et de Juan-les-Pins. Le taux de remplissage frise les 100 % en juillet et en août. A Cannes, on distingue les appartements et les villas, l’été et les périodes de festivals et de congrès. A la belle saison, les amateurs d’appartements exigent La Croisette, remplie à 60 %. Compter 50.000 € le trois-pièces. Sur ce segment, La Californie s’avère beaucoup plus abordable. Les aficionados de villas prennent d’assaut les quartiers chics avec vue mer et proche du centre. La moyenne oscille entre 55.000 et 60.000 €. Cela peut monter jusqu’à 100.000 € hors bien d’exception. Le taux de remplissage atteint 65 %. Durant les semaines de congrès, la cité cannoise jongle avec les records. Trois temps forts dans l’année méritent une mention dans cet ordre : le Mipim (immobilier) en mars, le Festival du Film Publicitaire, fin juin, et le Festival International du Film, en mai. Au cours du Mipim, la semaine vaut 25.000 € sur La Croisette à condition pour le bien d’arborer une grande terrasse et trois ou quatre chambres minimum. Une petite surface proche du Martinez se négocie à 5000 €. 100 % du parc collectif est occupé contre 80 % des villas, qui se situent aux mêmes prix que les grands appartements. Les coûts demeurent les mêmes pendant Le Festival du Film Publicitaire, le taux d’occupation est de 80 % pour les appartements et 60 % pour les villas. Avec respectivement 70 et 50 % de taux d’occupation, le Festival International du Film court sur dix jours, durée pour laquelle les prix sont équivalents au double de la semaine du Mipim et du Film Publicitaire. Reste à évoquer le cas de Mougins, inférieur de 25 % à Cannes et rempli à 60 % en été. La clientèle, européenne (2/3 d’anglais), recherche la facilité d’accès et de circulation et s’adonne au farniente en famille. A côté des estivants, on trouve quelques locataires dits de longue durée, réconfortés par la présence des écoles internationales. Certains restent en effet six à neuf mois, le temps d’acquérir un bien, d’autres deux ans, histoire d’appréhender une nouvelle culture. Côté prix, prévoir enfin de 20 à 30 % de moins par rapport aux valeurs estivales en moyenne saison et 50 % de décote en basse.
Parmi les propriétaires, Judith Davis distingue deux catégories : 60 % d’entre eux effectuent un investissement locatif et exigent un rendement ; 40 % possèdent une résidence secondaire et acceptent de mettre leur villa en location durant leur absence (souvent pendant les mois de juillet et août), une opération qui permet de couvrir les frais annuels d’entretien.
Par Laetitia Rossi - Photos Edith Andreotta
