La frontière italienne
L’un des secteurs les plus prisés de la région. Suivez le guide !
Conséquence logique ou simple coïncidence, la portion azuréenne proche de l’Italie est l’un des secteurs les plus exclusifs de la région. Visite guidée d’un lieu enchanteur…
Particulièrement gâtée par la nature, la zone comprise entre Cap d’Ail et la Riviera transalpine n’affiche pas moins de trois caps, de nombreuses criques, des pics rocheux qui surplombent la Méditerranée et un arrière-pays authentique à quelques encablures de la Principauté monégasque. Ce n’est pas un hasard si, après Nice et Cannes, les aristocrates venus de l’Europe entière ont choisi cette partie de la côte pour ériger leurs somptueuses demeures Belle Epoque. A proximité de ces dernières, les provençales ont gagné du terrain, rejointes très récemment par quelques contemporaines.
Arash Shams de l’agence Royal Riviera Immobilier livre une analyse minutieuse du marché. Arrive en tête Roquebrune-Cap Martin. Dans un souci de précision, il convient de scinder cette entité, située entre Monaco et Menton, en plusieurs parties bien distinctes. Le Cap Martin constitue le coin le plus luxueux. Et si l’on veut pousser plus avant, son domaine privé, fermé et gardé, séduit bon nombre de riches industriels. Les terrains possèdent l’avantage d’une configuration plate et, pour certains, un accès à la mer. Un véritable paradis terrestre à seulement dix minutes de la Principauté et à vingt minutes de l’Italie. Si les Anglais et les Européens du Nord dominent, les Russes ont acquis quelques propriétés importantes. Toutes ont vocation de résidence secondaire. La clientèle s’est considérablement rajeunie et se répartit sur la tranche d’âge des quarante-cinq cinquante-cinq ans. Les prix, justifiés par la rareté des biens à la vente, vont de 2.000.000 à 50.000.000 €. Plus proche de Monaco et toujours à Roquebrune, on trouve le quartier de Carnolès. Exception faite du Parc Saint-Roman, où les demeures se vendent entre 1.500.000 et 6.000.000 €, il présente une fourchette comprise entre 500.000 et 1.000.000 €. A Roquebrune Village, les amateurs de petites maisons en pierre trouveront leur bonheur avec un budget allant de 700.000 à 1.500.000 € (pour 150-200 m2 avec jardinet et vue mer). Tout le secteur, exceptés les caps Martin et du Golf Bleu, pâtit des inconvénients liés aux terrains en pente, comme par exemple l’absence de piscine. Autre domaine qu’il s’agit de mentionner : la Torraca, au-dessus du village. Ce quartier résidentiel, à dominante provençale, arbore des vues mer panoramiques à partir de 2.000.000 € et jusqu’à 4.000.000 €. Plus à l’Ouest, Cap d’Ail et ses bâtisses Belle Epoque. L’avantage ? La beauté de la péninsule et la proximité de la mer. L’inconvénient ? La présence de la voie ferrée. Comptez de 3.000.000 € (pour 300 m2 sur 2000 m2 de terrain) à 9.000.000 € (pour un pied dans l’eau de 700 m2 sur la même surface de terrain).
C’est délibérément que l’on traite Menton séparément du reste. En effet, la ville frontalière se situe davantage sur le segment compris entre 500.000 et 1.000.000 €, même s’il faut évoquer quelques produits d’exception. Ici, outre les Français, les Italiens se sont avérés être d’excellents acquéreurs. L’arrière-pays attire également son public. A la Turbie, sur le Chemin des Révoires et le Mont des Mulles, la villa de 180 m2 sur 800 m2 de terrain se vend à partir de 1.000.000 €. La même maison à Peille, plus excentré mais présentant des expositions sud et ouest, affiche un prix de 600.000 €.
Cyril Higuero de l’agence Agedi détaille l’autre pan du marché, celui des appartements. Le Roc Martin constitue le seul immeuble du cap éponyme. En 1963, le lot de 110 m2 avec garage se cédait déjà aux alentours des 61.000 €, aujourd’hui il vaut dix fois plus. A Menton, l’appartement haut de gamme se vend difficilement : comptez 5500 e le mètre carré. Dans la partie ouest de Roquebrune, Torraca comprise, prévoyez entre 7000 et 10.000 € avec de bonnes prestations. A Carnolès, il s’acquiert à 4000 €. Cap d’Ail, présente enfin de superbes résidences. Le niveau de prix s’explique par la petite quantité de produits à la vente. Si les appartements bénéficient d’un bel engouement, c’est en partie grâce aux désirs sécuritaires et aux faibles coûts d’entretien. La demande porte davantage sur les petites surfaces haut de gamme que sur les grandes, auxquelles on préfère encore la villa.
Pierre Karim de l’agence Haussmann se montre plutôt optimiste concernant l’état du marché. Sur les emplacements de premier ordre, la demande reste supérieure à l’offre, ce qui devrait garantir une certaine stabilité des prix. Le moyen de gamme devrait quant à lui subir un tassement des coûts. Le professionnel se méfie néanmoins des généralités, surtout relatives à ce secteur, dans la mesure où il s’agit plus d’une succession de micromarchés que d’un ensemble homogène.
Investissement plaisir ou spéculatif ? C’est au choix, même si le premier fait figure de principale motivation. L’effet frontière marche auprès des Transalpins. Mais la majorité demeure sensible à l’emplacement, la vue, l’exposition, la configuration du terrain, la surface et la quiétude du lieu… critères à considérer dans cet ordre. Plus que tout autre phénomène, l’appartenance à un domaine privé et sécurisé justifie le caractère exclusif. A bien équivalent, le prix peut alors varier de 30 %.
Par Laetitia Rossi - Photos Edith Andreotta
