Cannes, une valeur refuge
Sise à mi-chemin entre Monaco et Saint-Tropez, la ville de près de 75.000 habitants voit sa population tripler en été. Son Palais des Festivals et des Congrès, parmi les plus performants d’Europe, lui permet de briguer la deuxième place française des salons professionnels internationaux. La commune azuréenne occupe aussi ce rang au classement des destinations d’affaires.
A 25 km de l’aéroport international Nice Côte d’Azur, Cannes a fêté, en 2017, les 70 ans de son Festival International du Film. Chaque année, La Croisette s’invite via le petit écran dans les maisons du monde entier avec ses palaces, ses boutiques de luxe et ses ports de plaisance. La Californie, Super-Cannes et La Croix-des-Gardes offrent des espaces verdoyants et des vues plongeantes sur la baie, la Méditerranée et les îles de Lérins. Du legs architectural de l’aristocratie anglaise et des Russes Blancs des XIXe et XXe siècles aux constructions ultra modernes, Cannes décline toute la palette de l’immobilier de luxe.
« Cannes, l’hyper-active, rassure les acquéreurs. Elle ne se contente pas de faire les yeux doux aux touristes fortunés du monde entier. La belle azuréenne organise congrès et festivals tout au long de l’année », décrit Marie-Claire Sangouard d’Engel & Völkers. Allemands, Suisses, Belges, Anglais et Italiens côtoient encore quelques Russes et Emiratis. Les Français se positionnent sur l’investissement locatif, les appartements du centre cannois entre 6000 et 8000 €/m2, sous la barre du million d’euros. La Croisette, de 15.000 à 40.000 €/m2, un ratio correspondant aux penthouses d’exception, affiche une moyenne entre 20.000 et 30.000 €/m2. Palm Beach présente un esprit village, une enclave paisible et préservée accessible à pied depuis le Palais des Festivals et fort bien desservie. Les luxueuses résidences sécurisées de La Californie, avec tennis, piscine, parcours de santé et navette, plaisent aux Suisses et aux Belges. Deux appartements en étage élevé de respectivement 180 et 200 m2 viennent de trouver preneurs à 1.450.000 et 2 M €, quand une villa de 200 m2 à rafraîchir sur une parcelle de 2500 m2 limitrophe de Cannes part à 1,6 M €. Les heureux propriétaires ont clairement misé sur l’emplacement. Les maisons haut de gamme - comprendre des propriétés au-delà de 20 M € - sont toujours prisées même si les transactions demeurent plus rares. Les acheteurs, désormais très attentifs au prix, comparent, analysent et discutent. Pour la directrice d’Engel & Völkers, environ 20 % des clients arrivent par le réseau aux 10.000 agents immobiliers présents dans plus de 30 pays.
Angie Delattre, responsable du département Prestige de Michaël Zingraf Real Estate Christie’s, observe sur le segment individuel haut de gamme un cœur de marché entre 4 et 6 M €. Tous sont attirés par le style ultra contemporain, a minima dans la décoration. Si 4 M € est un prix d’appel sur La Californie, il permet d’obtenir une belle villa à Super-Cannes. La spécialiste évoque la vente récente de deux bâtisses à rénover entièrement pour un total de 700 m2 habitables sur un terrain de 3800 m2 agrémenté de deux piscines sis en pleine Californie, à 6,9 M €. Côté Super-Cannes, une propriété californienne en parfait état de 400 m2 sur une parcelle de 2000 m2 orientée sur la baie de Cannes change de propriétaire moyennant 5 M €. Les maisons de ville, une denrée pourtant rare, ont également le vent en poupe auprès de la clientèle. Cannes reste un marché stable et soutenu, même si les acquéreurs ont le choix et l’ascendant. La notion d’investissement est souvent sous-jacente. La vue sur la mer s’inscrit comme le premier critère, suivi de près par l’adresse. Si les marchands de biens sont toujours intéressés par les références à réhabiliter, 85 % des clients sont des résidents secondaires en quête de clé en mains. Révolue la saisonnalité. Ils sont désormais présents physiquement à Cannes de janvier à décembre.
Parmi les toutes dernières ventes, Karim Abel de Croisette Properties décrit une maison de 380 m2 sur 2500 m2 en surplomb de la Grande Bleue à la Croix-des-Gardes, envolée à 4 M €. Sans doute occupée ponctuellement au cours des prochaines années, elle le sera à plein temps ensuite. Les budgets du principal ne sont plus forcément inférieurs à ceux de la villégiature. La logique d’investissement n’exclut en rien la dimension affective de l’achat, le rapport fort à l’esthétique et au plaisir. Sur 10 ventes, six sont des appartements. Cependant, les 4 villas génèrent un chiffre d’affaires supérieur. Le marché du collectif s’équilibre à part égale entre Français et étrangers, quand celui de l’individuel se révèle très international. Le choix de Cannes est motivé et déterminé. Le Cannet chemin des collines ou Vallauris dans la continuité immédiate de Super Cannes peuvent apparaître comme un marché de report évident, légèrement moins cher à qualité égale. Cannes est une véritable adresse-label. « Tout segment et budget confondus, 2017 apparaît comme un très bon cru », révèle le professionnel avant de conclure sur la vente, durant l’exercice, de deux magnifiques penthouses de plus de 200 m2 sur La Croisette, au-dessus de 10 M €.
