Cannes, un marché haut de gamme
L’un des secteurs les plus actifs de la région sur le haut de gamme.
La Cité des Festivals constitue l’un des secteurs les plus dynamiques de la région sur le segment haut de gamme.
Nul besoin de s’attarder sur les arguments tant leur évidence ne fait aucun doute. Une situation exceptionnelle, un climat de rêve et un accès facilité par la présence du second aéroport du pays et par un bon réseau autoroutier. Mais aussi et surtout, de luxueuses infrastructures hôtelières et un rayonnement médiatique aux retombées internationales. Le Festival du Film, le MIPIM (immobilier), le MIPCOM, le MIPTV, le FIFA (publicité) et le MIDEM (musique)… contribuent grandement au succès. Nulle surprise donc de voir l’immobilier cannois s’inscrire dans la spirale du dynamisme.
Une visite guidée et chiffrée s’impose. Robert Bibas de l’agence ABC 2000 évoque les quartiers. La Californie ne présente aucun défaut : des vues à couper le souffle, une végétation luxuriante, des demeures de prestige. On y trouve de belles résidences avec parc et piscine, tennis parfois. Parmi les plus cotées, Le Saint-Michel Valetta, Le Semiramis, Le Maripoza ou encore L’Appolo. S’il commence à 4000 € sur La Californie, le mètre carré peut aller dans ces ensembles jusqu’à 10.000 €. La villa s’acquiert à 3.000.000 € et peut monter jusqu’à 10.000.000 €, exception faite de quatre propriétés, véritables références en matière de luxe à Cannes. Bagatelle, avenue des Pharaons, doit sa célébrité à la soirée de lancement de la chaîne algérienne de Rafik Khalifa, auréolée par la présence de Sting, Bono, Gérard Depardieu ou encore de Mélanie Griffith. Trois maisons et de nombreuses dépendances (soit 5000 m2) sur seize hectares de terrain, plusieurs piscines, une discothèque, un espace concert en plein air et une fontaine monumentale. « Deux fois record de vente », murmure-t-on à Cannes. Juste en dessous, La Tropicale, 1500 m2 habitables, 25.000.000 €. Même surface et 10.000.000 € de moins pour Notre-Dame-de-Grasse. 12.000.000 € sont enfin nécessaires pour posséder Bel Horizon. Super-Cannes et son fameux chemin des collines s’avèrent aussi très prisés en matière de villas. La raison de cet engouement ? Les superbes vues mer. Compter de 2.000.000 à 10.000.000 €. L’amateur d’appartements haut de gamme optera pour La Croisette qui affiche une fourchette de prix comprise entre 8000 et 15.000 € du mètre carré. On cite bien souvent des immeubles aussi prestigieux que Le Gonnet de la Reine, Le Gray d’Albion ou le Miramar. Plus accessible, La Croix-des-Gardes, à proximité de Cannes-La Bocca. De 3000 à 6000 € le mètre carré en appartement, de 800.000 à 5.000.000 €, la maison. Jadis terre agricole, le secteur, en majorité orienté vers la mer, accueille un parc immobilier qui justifie souvent un rafraîchissement. Michel Magrey de l’agence éponyme ajoute que pour un terrain sur La Californie, il convient de prévoir de 450 à 600 € du mètre carré, de 350 à 400 € à Super-Cannes et sur La Croix-des-Gardes.
La clientèle s’est rajeunie. Agée de trente-cinq à quarante-cinq ans, elle émane du monde de la finance et recherche souvent une résidence secondaire. Les Européens du Nord arrivent en tête, les ressortissants de l’Est préférant les caps et la zone entre Nice et Monaco. Jean-François Favelier, gérant du groupe Burger Sotheby’s International Realty Côte d’Azur constate que les Américains ont tendance à vendre, sans doute pour profiter de la force de l’euro par rapport au dollars. Certains acquéreurs, en quête de sécurité, apprécient le concept de domaine fermé et gardé. Celui des Hauts de Cannes, avec sa trentaine de maisons exclusives, remporte un franc succès. Compter de 2.000.000 à 3.000.000 € pour 180-220 m2 sur 1500 m2 de terrain. Le plaisir motive la majorité des achats, même si la plus-value dégagée à moyen et long terme constitue un retour sur investissement des plus intéressants. La spéculation rapide semble, pour sa part, de plus en plus difficile. La notion de dynamisme, évoquée en introduction pour décrire un marché caractérisé par une demande forte et une offre tout aussi prolifique, appelle néanmoins quelques nuances. Robert Bibas remarque un certain blocage, qu’il attribue à un phénomène d’attentisme plus qu’à une mauvaise conjoncture économique. Les acquéreurs, sûrs d’assister prochainement à une baisse, annoncée à plusieurs reprises dans les médias, semblent vouloir remettre leurs acquisitions à plus tard. Or, force est d’admettre qu’elle n’aura pas lieu. Michel Magrey analyse : « Sur le très haut de gamme, on observe 70 % d’étrangers, composés depuis trois ans de 80 % d’Anglo-saxons. Lorsque l’on sait qu’en Grande-Bretagne les transactions prennent un temps moyen d’un à deux mois et qu’elle dure d’un à deux ans en France, on perçoit le décalage culturel. Entre des vendeurs latins, habitués à la négociation, et des acquéreurs, accoutumés d’une part à l’adéquation totale entre la somme demandée et le prix réel du marché et d’autre part à plus de rapidité. L’agent immobilier a un rôle à jouer dans cette situation. Il se doit de retourner aux fondements de sa profession : expertiser, conseiller et ne pas faire le jeu des prix les plus extravagants dans le simple but de remporter l’exclusivité. Seuls la prise de conscience et le réajustement aux us et coutumes de la clientèle favoriseront la fluidité. Toujours dans ce même souci, Jean-François Favelier prône le ré-équilibrage des coûts. Par expérience, l’on peut affirmer qu’un marché immobilier intègre une forte hausse tous les sept ans. Or, on en compte deux depuis 1998, soit 40 % d’augmentation entre 2000 et 2005.
Aujourd’hui, plus aucune surenchère dans un secteur où elle était jadis monnaie courante. L’effort de rationalisation, entrepris au premier semestre de cette année, devrait aller dans le sens des mouvements.
A l’unanimité, les professionnels se déclarent optimistes. « Grâce à l’exception française, Cannes ne connaît pas d’équivalent », conclut Michel Magrey. « On pourrait la comparer à Saint-Tropez, supérieure de 20 %, plus festive et aussi plus saisonnière, à Ibiza, avec une offre à moitié prix, ou encore à Marakech, moins onéreuse de 70 %. Quant à la Croatie, la nouvelle destination à la mode, elle devrait s’imposer comme une concurrente sérieuse dans cinq à dix ans. »
Par Laetitia Rossi - Photos Edith Andreotta
