Beaulieu-sur-Mer, ville à taille humaine
Idéalement situé entre la sélecte Principauté de Monaco et l’aéroport international Nice Côte d’Azur, la commune de l’est du Cap Ferrat voisine avec les non moins idylliques Eze et Villefranche-sur-Mer. Des noms qui résonnent comme autant de paysages de carte postale.
A peine plus de 3.700 personnes vivent à Beaulieu à l’année. Desservie par le train, la cité la plus petite de France avec 0,92 km2 arbore un casino et deux ports. Lieu de villégiature des têtes couronnées d’Europe et les célébrités du XIXe siècle, elle a conservé un legs architectural Belle Epoque,.
« Le marché immobilier berlugan se porte bien, soutenu par les étrangers, Suisses, Belges, Scandinaves et Européens de l’Est, et plus généralement des résidents ou des actifs en poste à Monaco », introduit Esther Van Overbeek de l’Agence Haussmann. Une demande forte et une offre limitée maintiennent le secteur à des valeurs élevées. La maison individuelle bénéficie d’une forte prépondérance dans cette commune où l’on trouve 47 % de propriétaires occupants avec 41 % du parc immobilier à usage de résidence secondaire. Le mètre carré moyen dans les appartements anciens se situe autour de 6.900 €, tandis que la fourchette fait le grand écart entre 4.200 à 11.000 € selon les quartiers, le standing de la copropriété et les particularités du bien. Dans le neuf, l’offre est limitée et le prix au mètre carré oscille entre 13.000 et 17.000€. Les villas affichent une très grande variété de style et de prix, selon leur situation, en centre-ville, sur les boulevards Edouard VII, de Suède et Gordon Bennett ou en première ligne à la Petite Afrique. L’éventail va de 2 à plusieurs dizaines de millions d’€. Dans le centre-ville, traversé par la basse corniche et la voie de chemin de fer, il existe des références plus accessibles, autour de 6.000 €/m2. A la différence de Beaulieu, Villefranche ne possède pas un véritable centre-ville. Le critère fait souvent la différence, même si la commune limitrophe offre des vues mer imprenables et réunit également de nombreux adeptes.
« Beaulieu est une ville à taille humaine entre le Triangle d’Or, également formé par Villefranche et Saint-Jean-Cap-Ferrat, et la Principauté de Monaco. La configuration
du cœur de ville permet d’accéder à pied à tous les commerces et services et offre une vie agréable à l’année. L’esprit village suscite la convoitise d’une clientèle sous le charme de l’adresse et des vues sublimes sur le fameux cap », décrit Marie-Claire Sangouard, Directrice Générale d’Engel & Völkers Côte d’Azur. La quête du juste prix constitue la garantie de la fluidité du marché. La majorité des transactions concerne la résidence secondaire. Les acquéreurs se composent à 60 % d’étrangers et à 40 % de Français. Les Américains et les Russes effectuent leur retour. Les Australiens s’intéressent au secteur, à l’instar de quelques pays émergents. Mais la plupart des acheteurs sont européens du nord. L’essentiel des ventes d’appartements, souvent dépourvus d’extérieur dans les immeubles Belle Epoque du centre-ville, s’échelonnent entre 700.000 et 2 M € selon la vue, la surface et l’état, quand les villas atteignent régulièrement 5 M € et plus. A titre d’exemple, un appartement de 70 m2 sur les hauteurs de Beaulieu, entièrement rénové et ouvert sur une terrasse de 45 m2 orientée sur la Méditerranée, est présenté à 890.000 €. On demande 2,1 M € en échange d’un penthouse neuf de 123 m2, prolongé par un extérieur de 75 m2. 3,3 M € sont requis contre une maison de maître de 500 m2 à restaurer sise dans le centre.
« La clientèle apprécie le Triangle d’Or en général et ce sont ensuite les qualités intrinsèques des biens qui font la différence entre les trois destinations. L’architecture Belle Epoque, du goût des Anglais, des Scandinaves et des Russes, reste l’apanage de Beaulieu », précise Benjamin Mondou de Century 21 Lafage Transactions. Tous plébiscitent la pierre matinée par les ans et les lieux historiques. A critères équivalents, le parc immobilier du Cap Ferrat est 30 % plus onéreux que celui de Beaulieu, lui-même comparable à celui de Villefranche. « Mais la grande qualité de la ville reste son centre, ses commerces de proximité et ses adresses shopping de mode, art de vivre et déco, ses nouveaux restaurants, dont La Fabrik, sa discothèque, Sky Beach, ses plages privées ou encore sa base nautique. Plus besoin de prendre la direction de Monaco pour se divertir. La Réserve et le Royal Riviera participent aussi de la promotion de la destination. » Il existe désormais un véritable marché de la villa moderne, terrain d’expression des marchands de biens et des promoteurs. 22 M €, c’est la somme attendue pour 600 m2 habitables sur un terrain de 3000 m2 avec de généreuses annexes - un garage sept voitures et une salle de sport - et une vue exceptionnelle sur la baie de Beaulieu et le Cap Ferrat. La propriété inspire les visites et justifie un intérêt qualifié. La catégorie est restreinte sur Beaulieu et Villefranche, plus fournie au Cap Ferrat, où de nombreuses provençales ont été rasées pour laisser place à de belles contemporaines.
