A l’orée de Monaco
Toute deux limitrophes de la Principauté Monégasque, Roquebrune-Cap-Martin, 13.100 habitants, et Cap d’Ail, 4900 riverains, arborent de magnifiques propriétés, ouvertes sur la Méditerranée, briguées par une clientèle internationale et fortunée. Les professionnels animent la visite…
Un donjon surmonte le village perché de Roquebrune, qui culmine à 225 mètres d’altitude. Réputée pour son château médiéval du Xe siècle, la commune, serpentant jusqu’à la Grande Bleue et à l’incontournable domaine privé, accueille aussi les audaces architecturales de Le Corbusier et la villa d’Eileen Gray. Cap d’Ail s’étend de la Tête de Chien aux criques authentiques de La Mala. Le chemin des douaniers, long de 3,6 km, rallie la plage Marquet, tandis que le port fait office de frontière naturelle avec Monaco. D’abord considéré comme le pendant maritime de La Turbie, le bourg obtient son indépendance en 1908. Les frères Lumière, Greta Garbo, Sacha Guitry ou encore Winston Churchill cèdent au charme de son patrimoine Belle Epoque, assimilable à celui que l’on peut trouver à Beaulieu.
« Roquebrune attire une clientèle tournée vers la Principauté, amatrice des commodités de Menton et séduite par la proximité de l’Italie », introduit Jessica Dellepiane d’European Villas International. Sur la tranche 1-5 M €, les Scandinaves remplacent les Russes et les Britanniques. Contrairement à leurs prédécesseurs, ils recherchent la discrétion, la qualité du bâti au détriment de l’accès pédestre à la mer, le produit conservé dans son jus plutôt que la rénovation tape à l’œil. Le calme reste une condition sine qua non, la vue azur, un atout considérable. La spécialiste évoque la vente récente, moyennant 2 M €, d’une villa de 350 m2, édifiée sur une parcelle sans piscine de 1500 m2 à deux pas de la plage. Aux Serrets, un secteur ultra couru, 120 m2 sur 400 m2 avec piscine et vue mer valent, actuellement, 1.890.000 €. Le produit est susceptible d’intéresser les résidents monégasques, en complément de leur adresse principale. Le quartier mentonnais de Garavan souffre la comparaison. Tranquille, sûr, résidentiel, joliment paysager et orienté sur l’immensité bleutée, il abrite une Belle Epoque de 600 m2 à restaurer sur un terrain de 2800 m2. Il y a peu, un Roumain débourse 5 M € pour cette réalisation du célèbre Tiersling.
« Si les deux localités ont des dénominateurs communs, comme la garantie d’un certain standing et un pôle de divertissements de renommée mondiale directement dressé à leurs portes, des disparités subsistent. A commencer par la situation géographique : Cap d’Ail demeure plus proche de Saint-Jean-Cap-Ferrat, de Nice et de l’aéroport, alors que Roquebrune est davantage axée sur Menton et la Riviera dei Fiori », précise Jean-François Favelier de Burger Sotheby’s International Realty. En outre, cette dernière présente un marché à deux vitesses, où les extrêmes se côtoient. Le domaine privé, une enclave bénie des dieux, oscille, en effet, entre 10 et 20 M €, hors pied dans l’eau. Seule une poignée d’agences prennent part aux rares transactions, soumises à une obligation absolue de confidentialité. Plus transparent, Cap d’Ail dispose d’un large panel. Entre la route principale et La Turbie, les tarifs démarrent à 1,5 M €, le montant requis pour 200 m2 habitables nécessitant quelques travaux. La zone délimitée par l’artère de circulation et la mer commence à 5 M €, une somme autorisant une propriété de 200-250 m2, sur 1500-2000 m2, construite en seconde ligne. « Les actifs de Monaco s’intéressent au coin », poursuivent Nicole Jeanneau et Jeannette Smith. Un beau trois-pièces, près du parking central, s’échelonne de 450.000 à 580.000 €. Sous la corniche, au Bois Joli par exemple, la même configuration coûte 600-680.000 €. L’emplacement et les prestations, dont la piscine et le gardien, expliquent le différentiel. Dans un style Belle Epoque, L’Eden Résidence, sise non loin de La Mala, affiche des prix allant, toujours pour du collectif, de 1,5 à 4 M €. Non contente d’accueillir de somptueuses demeures, la ville offre aussi des biens basiques, parfaits pour un usage secondaire, comme cette maison de 80 m2, entièrement refaite, prolongée par un jardin de 400 m2 agrémenté d’une petite piscine, proposée à 680.000 €. « Toutes les gammes se portent bien », concluent les responsables d’Elle Immo. En témoignent leurs dernières concrétisations : une villa de 100 m2 avec vue mer à 750.000 €, un T2 et un T3 dans un domaine arboré et sécurisé rehaussé d’un plan d’eau, respectivement à 530.000 et 950.000 €.
Par Laetitia Rossi
