Un penthouse sur la Côte d'Azur
La particularité du penthouse tient à la réunion de tous les critères de prédilection des nantis, amateurs de villes : la vue, l’intimité, le calme, l’espace, la proximité et la fonctionnalité. Focus sur ces biens rares suspendus entre ciel et mer au cœur des cités azuréennes...
Le penthouse, ou toit-terrasse, est un appartement en dernier étage, ouvert sur une généreuse terrasse ou un îlot de verdure, de plain-pied ou en surplomb, jouissant d’une vue à 360° sur le paysage urbain environnant. Les premiers apparaissent dans les bien nommées années folles, alors que l’urbanisation des grandes cités progresse à un rythme effréné sur fond de croissance économique. New York reste la pionnière de ces originales configurations. A commencer par le toit du Plaza Hotel de Manhattan, aménagé en 1923, orienté sur l’incontournable Central Park. L’éditeur américain Condé Nast ne tarde pas à investir le sien sur Park Avenue. Moins d’un siècle plus tard, Monaco, Nice et Cannes n’ont plus rien à envier à la Grosse Pomme.
Installé au sein de la Principauté Monégasque, Christian-Alexander Rosengart de Rosengart Luxury Real Estate Monaco parle de niche dans un micromarché. Si le deuxième état le plus petit de la planète derrière Le Vatican développe moins de 2 km2, les prix immobiliers font le grand écart, variant d’une rue à l’autre, selon la résidence, la surface, la vue et les qualités intrinsèques du bien. Privée de villa, la nation, qui connaît la plus forte densité du monde, voit en ces toits-terrasses, fort prisés, les références stars, le luxe absolu de dominer les autres constructions, la Méditerranée et les sites emblématiques de la destination. Plus qu’une adresse, elle est un label, une garantie de sécurité et de douceur de vie. « Dans cette bulle de confort et de bien-être, le penthouse règne justement en maître absolu », précise encore Christian-Alexander Rosengart. « Une parenthèse de calme et d’intimité que recherchent Anglais, Européens du Nord et de l’Est, mus par le même engouement. » Le professionnel décrit cet exemple du genre, affiché à 12 M €, 195 m2 habitables et 108 m2 d’extérieur, équipé d’un bain vapeur, d’un jacuzzi, d’une cuisine d’été et d’un espace détente, au 14e étage d’un immeuble d’une Principauté qui ne cesse de pousser vers le ciel. Les tarifs augmentent alors que l’on grimpe dans les étages. Les penthouses sont rares et les appartements-terrasses des immeubles tels que le Monte-Carlo Star ou Les Terrasses du Port comptent comme autant d’alternatives, sans jamais atteindre les surfaces en plein air des premiers. Pour un « vrai penthouse », il s’agit de prévoir en Principauté de 35.000 à 50.000 €/m2, quand certains flirtent avec les 100.000 €/m2 au sein du Carré d’Or, où l’on attend l’extension de l’Hôtel de Paris et le luxueux programme immobilier résidentiel, prévu en lieu et place de l’ancien Sporting d’Hiver.
Benjamin Mondou de Century 21 Lafage Transactions s’enthousiasme à l’évocation des immeubles des décennies 1970, 80 et 90 du Mont-Boron, le sélect quartier de l’est niçois, et de Villefranche-sur-Mer, l’une des plus belles rades du monde, surmontés de toits-terrasses parfaitement exploités. Excepté le Blue Square, Beaulieu, fief incontesté du Belle Epoque, ne recèle que très peu de penthouse. « Tous apprécient les profondes terrasses dans la continuité du salon, assorties de leur cuisine en plein air et de leur espace détente. Le point d’eau parfait le tableau de cette idyllique résidence secondaire sur la Côte d’Azur. Du bonheur sans les contraintes et les charges d’une véritable villa, un compromis pratique et tout aussi séduisant », insiste le spécialiste. Si le ticket d’entrée démarre à 12.000 €/m2, le ratio 20.000 €/m2 n’est pas un cas isolé, quand la résidence Maeterlinck ose les 30.000 €/m2. Russes, Scandinaves et Britanniques visent le segment, sans doute le moins représenté en termes d’offre. Récemment, un quinquagénaire norvégien s’offre un dernier étage de 70 m2 habitables et 100 m2 de terrasse avenue Jean-Maurin, au Mont-Boron, à 20.000 €/m2. Ces habitations très en vogue, on les retrouve aussi dans la descente de Coco Beach et du côté du Parc Vigier toujours sur Nice.
« Le penthouse, fort recherché, subit peu les soubresauts de l’économie internationale, les tensions de marché et les baisses de prix, justement sous-tendu par cette rareté », analyse Paul Bernard de l’agence John Taylor à Cannes. La Croisette et La Californie remportent toujours un franc succès, suivis par La Croix-des-Gardes et Le Cannet résidentiel. Le choix final des intéressés tient certes au secteur, mais surtout aux qualités propres de ces biens atypiques et à leur vue, souvent époustouflante sur les îles de Lérins et la baie de la Cité des Festivals. Sur La Croisette, les barèmes s’échelonnent de 40.000 à 60.000 €/m2 hors exception, et vont jusqu’à 30.000 €/m2 du côté de La Californie. Les acquéreurs, cosmopolites à souhait, visent la villégiature de vacances sans la lourdeur logistique liée, par exemple, à l’entretien d’un jardin. Sur le fameux littoral cannois, on parle d’une villa sur le toit de 145 m2 et une superficie équivalente en plein air, en très bon état, partie récemment à 5,5 M €.
