Roquebrune-Cap-Martin aux portes de Monaco
La cité limitrophe de la Principauté de Monaco arbore un magnifique village perché rehaussé d’un donjon, et une ville moderne, composée de trois secteurs, le cap, Carnolès et Saint-Roman… Autant de micromarchés du goût d’une clientèle internationale, en résidence secondaire ou en poste au sein du micro-état frontalier.
Le village culmine à 225 mètres au-dessus de la Grande Bleue, en contrebas du mont Agel. Il abrite un ensemble carolingien. La rue principale sépare le bourg historique du nouveau, quand quelques 200 mètres plus bas, s’anime la ville de 12.650 habitants. Le cap tient la dragée haute à Carnolès, qui reçoit les écoles et la majeure partie de la population. Saint-Roman accueille, notamment, les courts de tennis du Monte Carlo Country Club.
« Le succès de Roquebrune-Cap-Martin est étroitement lié à l’attraction sans faille qu’exerce la Principauté de Monaco », annonce d’emblée Jean-Yves Le Graverend de l’agence John Taylor. La destination de l’est des Alpes-Maritimes ne se contente pas d’une frontière commune, elle offre aussi des vues magnifiques sur le deuxième état le plus petit de la planète. Il convient de distinguer deux marchés. Le domaine privé, fermé et gardé, du Cap Martin recèle une trentaine de propriétés historiques, dont une douzaine de pieds dans l’eau. 500 m2 habitables sur une parcelle de 2000 m2 flirtent avec les 10 M €, malgré l’absence de vue mer. 40 M € sont nécessaires pour briguer une propriété pied dans l’eau. Les intéressés se heurtent là à un phénomène chronique de pénurie. Les biens demeurent dans le giron familial de génération en génération. Majoritairement européenne, la clientèle du domaine possède souvent déjà un appartement à Monaco. Si le reste de la commune bénéficie de nombreux atouts, les acquéreurs potentiels visitent, comparent, hésitent et ont clairement la main sur les négociations. Fréquemment, ils mènent aussi leurs investigations tout autour de Monaco, spot incontesté de culture et de divertissement, à Cap d’Ail et à La Turbie, et parfois du côté d’Eze et de Beaulieu. Plus excentrée et davantage réservée aux actifs du cru, Menton n’entre pas dans la compétition. Pas plus que Beausoleil, peu généreuse en vastes villas. Le professionnel évoque quelques belles transactions au Hameau, sur la colline en surplomb du cap et de la Méditerranée, où les biens de qualité oscillent entre 1,5 et 5 M €. A commencer par cette villa de 500 m2 à rafraîchir légèrement, édifiée sur un terrain de 2000 m2, partie à 4 M €.
« Hors domaine privé, le cap affiche des villas entre 200 et 300 m², susceptibles de se négocier aux alentours de 2.5 M € avec quelques rénovations en perspective et une vue sur la baie mentonnaise » complète Catherine Laroche de Cap Martin Properties. Le calme, le terrain plat, la proximité à pieds des commerces et de la mer figurent au nombre des critères récurrents. La Torraca, à côté du hameau, propose des vues sur Menton et Monaco, les secondes étant plus prisées car synonymes de soleil couchant. Italiens, Britanniques, Belges, Hollandais et Monégasques apprécient le quartier. A l’instar de quelques Russes, généralement plus enclins aux espaces proches de l’eau.
Des moyen-orientaux, de Dubaï et du Qatar, s’intéressent aussi à Roquebrune-Cap-Martin. Le marché des appartements est également très actif. Au sein de la résidence sécurisée Country Park, pourvue d’un parc et d’une piscine, un bien peut valoir 15.0000 €/m². Le prix du tableau azur associé à l’accessibilité pédestre à la Principauté. Sur le cap même, on évoque un ratio de 8000 €/m² sans panorama marin et aux environs de 10.000 €/m² avec. Les penthouses sont rares. Dès que l’un d’entre eux regarde Monaco son prix frôle aussi les 15.000 €/m².
« Le marché des villas de bon standing - comprendre à partir de 1,5 M € - se porte bien. A partir de 2 M €, les actifs locaux se raréfient », note Stéphane Antonucci de Sud Rivages. A Roquebrune-Cap-Martin, les écarts de prix se révèlent considérables en fonction des secteurs. La vue sur la mer et Monaco est génératrice d’intérêt comme de plus-value. Les appartements du Plateau du Cap remportent aussi un franc succès. Les résidences avec piscine et jardin s’échelonnent ici de 6000 à 10.000 €/m2 selon l’état, l’exposition et le panorama. Verdoyante à souhait, Roquebrune-Cap-Martin mise sur la qualité de vie aux portes de la Principauté. Un atout qu’elle partage avec Cap d’Ail.
