Nice l’irrésistible
2694 heures de soleil par an, un hiver doux et un été tempéré… De quoi faire pâlir de jalousie les capitales européennes. Le climat n’est pas le seul atout de la cinquième ville de France avec près de 343.000 habitants et de la deuxième destination touristique du pays derrière Paris. Par Laetitia Rossi
Nice s’articule autour de son littoral, en contrebas du massif du Mercantour. L’espace urbain est cerné de collines. La capitale économique de la Côte d’Azur attire chaque année 4 millions de touristes. Depuis le changement de siècle, les travaux vont bon train. La ligne 1 du tramway relie le nord et l’est, en attendant les 2 et 3 qui devraient permettre de rejoindre l’ouest et la plaine du Var. Le parc urbain dit Promenade du Paillon, verdoyante alternance de jardins et jets d’eau, reste sans doute la création la plus spectaculaire des dernières années.
« 95 % des acquéreurs de Savills French Riviera sont étrangers », annonce Alex Balkin, le directeur danois de la filiale Côte d’Azur Alpes du groupe basé à Londres. Tous souhaitent les commodités et pôles d’intérêt à proximité, un étage élevé, une vue dégagée, idéalement sur la mer, et un extérieur, auquel ils peuvent exceptionnellement renoncer en échange d’un intérieur de grande qualité. La clientèle russe et britannique apprécie le Belle Epoque. Jadis, ils passaient par Nice ; aujourd’hui, ils y séjournent et rêvent de s’y installer. Aisés et actifs, ils aiment déambuler dans la ville qu’ils découvrent le temps d’un long week-end avant de contacter les agences immobilières. L’hyper-centre, ou Carré d’Or, affiche une architecture bourgeoise haussmannienne, à quelques pas des restaurants branchés, des commerces et des plages. Si les vues sur la mer et les terrasses sont peu nombreuses, la nuit reste synonyme de calme. Les beaux appartements peuvent atteindre jusqu’à 10.000 €/m2. Un ratio dépassé sur le bord de mer, entre le port et le Negresco. Ici, on accepte les nuisances sonores et un parc hétérogène en contrepartie du panorama azur et de la proximité des commodités. Les belles résidences du port sont susceptibles de flirter avec les 10.000 €/m2. Le spécialiste avoue un faible pour Franck-Pilatte, un quartier aussi paisible que verdoyant en contrebas du Cap de Nice, un autre favori d’Alex Balkin. Le Mont-Boron tient toujours la vedette, avec une belle vue sud/sud-ouest sur la Grande Bleue, la Baie des Anges, la ville et la colline du Château. Les villas de 250 m2 sur de petites parcelles, dotées de belles prestations, démarrent à 2,5 M €. Un prix également évoqué pour un penthouse à la décoration dernier cri de 180 m2 et autant de terrasse. Enfin, les amateurs de Belle Epoque, à l’instar des actifs locaux, apprécient Cimiez, entre 5000 et 7000 €/m2, Le Regina en tête de proue, sa sublime architecture, ses hauteurs sous-plafond, son jardin, sa piscine, son tennis et sa garantie de bon voisinage. L’aire Saint-Michel, à Rimiez, juste au-dessus, s’apprête à recevoir un programme neuf, pourvu d’une orientation époustouflante sur la Méditerranée, les collines et la montagne. Sur le terrain de 4 ha, l’architecte Jean-Paul Gomis imagine 25 appartements répartis sur cinq volumes ultra contemporains, cernés de végétation, tennis, piscine et practice de golf. Un trois-pièces de 90 m2, prolongés par 144 m2 de jardin et 36 m2 de terrasse, vaut 900.000 €. La livraison est attendue fin 2018.
« Depuis quelques années, Nice surfe sur une belle dynamique, suscitant l’intérêt des marchands de bien et de clients aisés disposés à se lancer dans de belles rénovations », décrit Marie-Claire Sangouard d’Engel & Völkers. Le marché de l’exception côtoie celui du primo-accédant, de l’investisseur en quête des juteuses retombées d’une exploitation saisonnière, du résident secondaire ou du cadre en poste à Monaco, à Sophia-Antipolis voire à Paris. L’aéroport international, en cœur de ville, maintient clairement l’activité. Si la demande est soutenue, les concrétisations s’opèrent à des tarifs réalistes. La professionnelle cite un ensemble Belle Epoque de deux villas à Cimiez, 600 m2 habitables et deux piscines sur un terrain de 3200 m2, présenté à 4,5 M €. Parmi les dernières ventes, un appartement de 160 m2 doté d’une terrasse de 40 m2 et d’un jardin de 20 m2, parti, sans vue mer, à 880.000 €.
« On évoque aujourd’hui un grand centre niçois, de Carabacel à Gambetta, de la Promenade des Anglais à l’avenue Georges-Clemenceau », précise Michaël Fusaro de Nice Properties. « La clientèle souhaite se déplacer à pied. Les autochtones espèrent un deux ou trois-pièces de 45 à 80 m2 jusqu’à 600.000 €. Parisiens et Lyonnais, pourvus de budgets allant jusqu’au million d’euros pour un quatre-pièces, recherchent le confort et la qualité du Carré d’Or. Ils plébiscitent le haussmannien et l’Art déco et préfèrent le bien en bon état pour une installation en principale ou en secondaire. Les étrangers visent les pied-à-terre de deux chambres, compris entre 250.000 et 700.000 € pour une utilisation personnelle ou une exploitation en saisonnier. Ils aiment les bâtisses niçoises et la promenade des Anglais. Britanniques et Scandinaves adorent la pierre authentique quand les Russes ciblent le haussmannien ou la généreuse terrasse. » Les plus fortunés injectent jusqu’à 3 M € pour un penthouse de 150-200 m2. Tous segments confondus, le délai d’écoulement se situe entre six et huit mois. Les vendeurs essaient encore de spéculer, en vain face à des acquéreurs aussi motivés qu’informés. Tous ont déjà entendu parlé de l’incroyable dynamisme du port, de la réfection de Garibaldi ou du charme du « Petit Marais ». Nice-Ouest plaît, enfin, aux Niçois comme aux Scandinaves, avec ses résidences aux surfaces généreuses, ses parcs et ses vues mers : Les Belles Terres, L’Abbaye de Roseland, Les Constellations ou encore l’Azura Park.
