Monaco, une adresse internationale
Entre les villes de Cap d’Ail, Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin et La Turbie, la Principauté de Monaco est aussi le deuxième plus petit état du monde derrière le Vatican avec à peine plus de 2 km2 et le premier au classement planétaire du PNB par habitant.
Plus de 37.300 personnes peuplent la Principauté de Monaco, lui conférant la plus forte densité de la planète, dont 6300 enfants scolarisés. Le micro-état tire ses revenus des services, de la TVA, du commerce et de l’immobilier. Le tourisme arrive en troisième position, responsable de 25 % de son chiffre d’affaires.
« Le marché immobilier se porte bien, notamment sur la gamme large allant de 3 à 12 M € », annonce d’emblée Angela Kleiber, propriétaire de l’agence Lorenza von Stein. Les Italiens, historiquement férus de la destination, sont de retour et les Européens du Nord et de l’Est, toujours très présents. Récemment, un deux-pièces refait à neuf de 72 m2 au Château Périgord, une résidence située près des plages du Larvotto, pourvu d’un parking et d’une vue panoramique sur la mer, trouve preneurs à 3,9 M €. Les acquéreurs originaires d’Europe de l’Est entendent le louer pendant trois ans aux environs de 7500 €/mois avant de l’occuper à temps plein. Des Belges s’offrent ensuite, moyennant 19,2 M €, un appartement de 250 m2 à rénover en étage moyen aux Terrasses du Port, bénéficiant d’un panorama azur, d’une exposition sud-ouest et de généreuses terrasses. La grande tendance est aux biens parfaitement rénovés, meublés et équipés. Face aux loyers élevés, beaucoup sautent directement le pas de l’acquisition et préfèrent le clé en main. Le penthouse remporte un franc succès. La professionnelle évoque justement un exemple du genre au Patio Palace, dans le quartier du Jardin Exotique - 360 m2 sur trois niveaux, 600 m2 de terrasse aux accents provençaux et une piscine privative - affiché à 46 M €. Même situé au-dessus de 20 M €, un marché moins fréquenté aujourd’hui, la référence enchanteresse suscite appels et visites.
« Le prix de vente moyen en Principauté avoisine 40.000 €/m2 », précise Nicolas Croesi, négociateur de Miells & Partners. Le spécialiste évoque d’ailleurs la vente récente d’un appartement bourgeois de 100 m2, boulevard des Moulins, entre 4 et 4,5 M €. Au sein d’un même quartier, les disparités de prix sont réelles, selon la résidence, l’étage, la vue, l’état du bien et les projets de travaux dans l’environnement immédiat. Le Carré d’Or tient toujours le haut de l’affiche. La clientèle est internationale, majoritairement européenne. Très attirées par la Principauté, les familles ciblent les grands appartements, une denrée relativement rare à la vente. L’extension en mer entre le Larvotto et le Fairmont, dont la livraison est prévue en 2025, pourrait apporter des solutions avec 120 logements sur une parcelle de 6 ha, végétalisée à 55 %. Dans un immeuble central, ce bel appartement de trois suites, doté d’un toit-terrasse, d’un jacuzzi et d’une cuisine d’été, proposé à 9,2 M €, réunit les actuels critères de sélection.
« Si l’exercice 2017 a connu un ralentissement de la demande et un tassement des prix, le premier trimestre 2018, témoin de quelques belles ventes, incite à l’optimisme sur le front de l’acquisition comme de la location », observent Luciana Lebon et Eugenia Petrini de La Costa Properties. Les investisseurs européens recherchent des biens de deux ou trois pièces sis dans le Carré d’Or ne dépassant pas 50.000 €/m2, quand d’autres, souvent originaires d’Asie, ciblent les grandes surfaces, de 300 m2 à 700 m2, dans des immeubles prestigieux jusqu’à 70.000 €/m2. Ils choisissent d’installer leurs familles en Principauté, mus par la qualité de service, la sécurité, la stabilité économique et politique et les excellents établissements scolaires et de santé, souvent après avoir étudié d’autres destinations, Hong Kong, Dubaï, Singapour ou encore Miami. « De nombreux projets immobiliers sont lancés, dont la très attendue extension en mer. La clientèle, attaché aux standards du luxe, attend des appartements toujours plus luxueux, modernes et contemporains », concluent les professionnelles.
