Cannes, des villas d’exception
Construite en amphithéâtre sur la Méditerranée, la Cité des Festivals, la deuxième ville hexagonale de congrès après Paris et l’une des destinations les plus touristiques de France, arbore un parc immobilier ultra diversifié. De la maison Belle Epoque à l’ultra contemporaine, c’est toute l’épopée cannoise qui se raconte dans ces pierres.
La Croix-des-Gardes à l’ouest, le Pezou au nord, La Californie à l’est et Super-Cannes juste au-dessus recèlent un choix de villas hétéroclite et varié. Il est loin le temps où Lord Brougham découvrait le village de pêcheurs et décidait d’élire domicile sur la très verdoyante Croix-des-Gardes, suivi par toute l’aristocratie anglaise. Près de 175 ans plus tard, la très internationale Cannes, celle-là même qui abrite le plus glamour festival du film de la planète, rivalise avec les grandes. Le classement réalisé en 2007, par Knight Frank et Citi Private Bank, dans le cadre du rapport sur la richesse, place Cannes au 6e rang mondial des places les plus onéreuses, derrière Londres, New York, Tokyo, Hong-Kong et la Principauté de Monaco. 2008, la finance s’enrhume, marquant le coup d’arrêt de l’euphorie immobilière et des achats impulsifs. Si l’ambassadrice de la Côte d’Azur n’échappe pas au phénomène, elle ne tarde pas à montrer une réelle capacité de résistance.
« Le parc immobilier de maisons, des Belle Epoque aux très modernes en passant par les classiques d’après-guerre et les californiennes, et de manière sous-jacente de luxuriants jardins, est clairement un atout pour Cannes », précise Jean-Christophe Hym de l’Agence Europa. La situation dominante des quartiers dits de villas permet des vues sur la mer spectaculaires. Si La Croix-des-Gardes reste le district historique, La Californie, la Corniche du Paradis et le Chemin des Collines tiennent, désormais, le haut de l’affiche. La villa, par essence plus chère que l’appartement, campe un segment moins fluide. Jusqu’à 2 M € - la somme requise par exemple pour 200 m2 en bon état sur une parcelle de 1500 m2 dotée d’une petite vue sur la mer - l’heure est au maintien. Au-dessus, l’impact du retrait des Russes, aux prises avec un rouble en chute nette, une économie moins dynamique et une crise politique, se fait clairement sentir. Points positifs : les taux d’intérêt demeurent bas et de nombreux vendeurs ont revu leurs prétentions à la baisse. Un phénomène finalement logique lorsque l’on songe que de 1998 à 2008, les prix sont passés du franc à l’euros sans changer de valeur, soit une multiplication par 6 au moins. Aujourd’hui, Scandinaves, Européens du Nord et de l’Est font véritablement preuve de discernement et ne consentent qu’à des transactions raisonnées et raisonnables.
« Les deux extrêmes du marché, le clé en mains dernier cri et le bien à rénover entièrement, tirent leur épingle du jeu à condition de coller aux barèmes en vigueur », complète Georges Fassone de John Taylor avant d’évoquer la vente récente d’une maison de 250 m2 en parfaite condition sur un terrain de 2000 m2 à Super-Cannes, aux alentours de 5 M €, et de 450 m2 sur 2500 m2, à environ 6 M €, à un Européen de l’Est bien décidé à investir 1 M € de travaux. Il existe, par ailleurs, toujours un décalage entre les montants affichés et les coûts actés. C’est une constante, comme les cycles d’acquéreurs : une population en chasse une autre et aucune ne disparaît vraiment, tant l’attachement à la destination devient culturel. Ainsi, si les Russes se montrent plus timides, les Moyen-orientaux opèrent un retour. Malheureusement pour la villa, ils lui préfèrent son grand concurrent : le très sûr appartement-jardin, sur le toit ou en étage élevé.
« Globalement, les clients sont plus hésitants, prennent le temps de la réflexion avant de se positionner », insiste Karim Abel de Croisette Properties. Le cœur de la demande en villa se situe entre 1,5 et 4 M €. Le recul de prix s’effectue essentiellement sur les biens surcotés à la base. Le très beau contemporain qui allie vue d’exception et adresse premium tient le cap. Cannes est une valeur sûre, une place attractive au centre de l’Europe, particulièrement stable sur le plan de l’investissement. Un argument que peinent à défendre Miami ou certains villes espagnoles.
